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Publié le lundi 27 février 2012
Résumé

Un crédit hypothécaire est incontournable pour qui veut réaliser ses rêves en construisant ou en rénovant sa maison. Mais il y a crédit et crédit. Voici 6 conseils qui vous aideront à choisir la meilleure formule.  

Un crédit hypothécaire est incontournable pour qui veut réaliser ses rêves en construisant ou en rénovant sa maison. Mais il y a crédit et crédit. Voici 6 conseils qui vous aideront à choisir la meilleure formule.

 

Batibouw ouvre ses portes jeudi prochain.  La grand’messe des candidats à la construction et à la rénovation renforce encore - si besoin est - l’intérêt des Belges pour tout ce qui concerne l’immobilier.  Faut-il encore souligner que les crédits hypothécaires en font partie?  D’autant plus qu’il n’est pas rare que des crédits habitation s’étalent sur 30 ans.  Pour les jeunes couples, c’est souvent la seule option s’ils veulent s’acheter une maison.

La hausse des prix de l’immobilier n’est pas la seule raison qui explique l’allongement des durées des prêts de ces dernières années.  La fiscalité joue aussi un grand rôle.  Grâce au système de " Bonus habitation " (déduction supplémentaire d’intérêts) introduit en 2005, la proportion de crédits à 30 ans a été multipliée par plus de cinq.  Immotheker indique qu’elle est passée de 7% en 2004 à 40% en 2011. Parallèlement, la proportion de crédits hypothécaires à 20 ans a littéralement fondu, passant de 40% en 2004 à 16% en 2011.  La proportion de crédits à 25 ans est restée plus ou moins stable, aux environs de 30%.

 

On ne s’engage pas pour 25 ou 30 ans en quelques minutes.  Le temps où on choisissait son crédit au petit bonheur la chance est heureusement derrière nous.  Il n’empêche que, pour la plupart des candidats à la construction ou à la rénovation, la recherche du crédit idéal continue à ressembler à une galère.  Ces quelques conseils vous aideront à retrouver votre chemin dans le labyrinthe des crédits.

 

1. Réfléchissez avant d’agir

 

Quelles sont vos capacités financières?  Combien pouvez-vous consacrer chaque mois au remboursement de votre emprunt?  Aujourd’hui mais aussi demain.  Si vous voulez avoir des enfants, tenez compte de la charge supplémentaire que cela impliquera pour votre budget mensuel.  Soyez aussi conscient qu’il n’est pas possible de vivre pendant 20 ou 30 ans avec un budget très serré.  Prenez une marge de sécurité confortable.

Avant de pousser la porte d’une agence bancaire, jetez un coup d’oeil aux taux d’intérêt.  Vous trouverez sur notre site un aperçu des taux d’affiche (officiels) des différentes banques.  Sur www.rodv.be (en néerlandais), vous trouverez aussi les taux accordés par les banques à d’autres candidats-emprunteurs.

 

2. Faites le tour

 

Consultez au moins trois institutions financières.  Votre banquier vaut certainement une visite, mais ne partez pas du principe qu’il vous accordera les meilleures conditions.  Ne vous limitez pas aux grandes banques.  Voyez aussi les banques de niche.  En d’autres mots : faites jouer la concurrence en votre faveur.

Cela vous fait peur? Sachez que celui qui prend la peine de négocier peut économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée du prêt.  Pensez aux heures de travail que vous devriez prester pour gagner cet argent, et l’envie de faire le tour des banques augmentera en proportion.

 

3. Ne comparez pas des pommes avec des poires

 

C’est plus que probablement la partie la plus difficile.  Chaque banque vient avec son offre, et il n’est pas facile de les comparer.  Par exemple, 3,5% d’intérêt pour une formule à taux variable annuellement dans la banque A n’est pas la même chose que 3,5% dans la banque B.  Tout dépendra de l’indice de référence que les deux banques prendront comme point de départ.  Vous trouverez plus d’informations sur l’indice de référence et comment il fonctionne, en cliquant sur cet article.

 

4. Regardez l’ensemble de l’offre

 

Dans le cadre de leur philosophie de “ventes croisées” et de “fidélisation de la clientèle ", les banques essaieront de vous vendre d’autres produits : un compte à vue, une assurance incendie, une assurance solde restant dû, etc.  Pour vous convaincre, elles vous feront miroiter des réductions sur votre taux en cas de souscription à un ou plusieurs de ces produits " annexes ".  Le fait est que ces produits sont souvent moins chers ailleurs.  Comparez ce surcoût à l’avantage que vous procure la réduction du taux d’emprunt.  Et ne vous limitez pas au crédit hypothécaire, faites aussi la comparaison avec l’assurance solde restant dû et l’assurance incendie.  Ici aussi, faites jouer la concurrence. Cela fera encore baisser le coût total de votre crédit.

Si, in fine, vous choisissez tout de même les produits " annexes " de votre banque, n’oubliez pas que la réduction du taux est conditionnelle.  Vous la perdrez si vous résiliez le produit en question.

N’hésitez pas à informer la banque si l’un des produits annexes ne vous intéresse pas.  Un couple aura sans doute besoin d’une assurance solde restant dû, mais pour un célibataire, cela a moins de sens.

 

5. N’oubliez pas l’option de remboursement anticipé

 

Plus la durée du prêt est longue, plus bas est le remboursement mensuel.  Mettez ce montant économisé systématiquement de côté.  Vous pourrez l’utiliser plus tard pour rembourser votre emprunt anticipativement.  Sauf si votre contrat de crédit stipule le contraire, vous avez à tout moment le droit de rembourser une partie du capital.  Dans tous les cas, vous pouvez faire un remboursement partiel au minimum une fois par an, et vous pouvez à tout moment rembourser 10% du capital restant.

La banque vous réclamera alors une sorte de dédommagement : l’indemnité de remploi.  Beaucoup pensent qu’elle équivaut à trois mois de remboursement, mais c’est faux.  Dans le cas d’un remboursement total, l’indemnité de remploi est égale à trois mois d’intérêt sur le capital encore à rembourser.  Si vous ne remboursez qu’une partie du capital, l’indemnité est calculée sur le montant du capital remboursé.  Si l’on compare avec les autres pays, l’indemnité de remploi est relativement limitée en Belgique.  C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles elle fait actuellement l’objet de discussions.

 

6. Faites une évaluation chaque année

 

Ce n’est pas une bonne idée d’oublier votre emprunt une fois qu’il est signé.  Les taux du marché évoluent en permanence.  Cela vaut parfois la peine de changer de formule pendant la durée du prêt.  Ou même de changer de banque.  Grâce au niveau relativement bas de l’indemnité de remploi que vous devez payer à votre banque, vous pouvez vous permettre de changer de crédit, en particulier si vous avez signé un contrat à taux fixe.  Examinez chaque année si cela vaut la peine de refinancer votre emprunt.