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Publié le lundi 05 mars 2012
Résumé

Les prix de l’immobilier font l’objet de baromètres trimestriels ou annuels. Leurs résultats ne convergent pas toujours. Voici pourquoi.

Les prix de l’immobilier font l’objet de baromètres trimestriels ou annuels. Leurs résultats ne convergent pas toujours. Voici pourquoi.

Doit-on accorder une confiance aveugle aux différents relevés et indices qui proposent périodiquement une analyse du marché immobilier? Les prix annoncés à cette occasion représentent-ils vraiment la réalité du terrain? Dans certains cas, oui. Mais dans d’autres, non. Et les surprises peuvent être de taille… Selon la comparaison que nous avons réalisée, chiffres à l’appui, les données officielles du SPF Economie restent les plus fiables et les plus complètes. Mais elles ont pour "défaut" de paraître toujours avec au moins trois mois de retard.
Deux baromètres tentent, depuis quelques années, de battre de vitesse les chiffres officiels, en étant publiés dans les jours qui suivent la fin d’un trimestre. Il s’agit de l’indice Trevi, créé par le réseau d’agences du même nom, et du baromètre des notaires. On peut aussi citer le baromètre ERA, mais celui-ci n’est qu’annuel.

De 187.000 à 250.000 euros

Si l’on compare les prix et les tendances relevés par ces baromètres, on constate souvent de réelles différences (voir graphique ci-dessous). Prenons par exemple le marché immobilier en 2011. Selon le SPF Economie, sans tenir compte du dernier trimestre non encore disponible, le prix des maisons aura progressé grosso modo de 4,5% l’an passé, soit un peu plus que l‘inflation. Selon le baromètre des notaires (chiffres complets 2011), le prix d’une maison aura carrément augmenté de 14,5% en moyenne l’an passé.
Si l’on ne compare plus des tendances, mais des prix, l’éventail est tout aussi large. En 2011, une maison aura ainsi coûté en moyenne 187.000 euros pour le SPF Economie (estimation provisoire), 214.000 euros pour la fédération des notaires, 220.000 euros pour le réseau immobilier ERA, et 250.000 euros pour le réseau Trevi. On peut faire le même exercice avec les appartements, dont le prix moyen aura oscillé, en 2011, entre 177.500 euros et 206.000 euros selon le baromètre de référence.

Pourquoi ces différences?

Aucun de ces prix n’est faux. Chaque baromètre possède en effet sa propre méthodologie et son propre échantillonnage. Les  statistiques du SPF Economie proviennent du Cadastre du SPF Finances. Ce sont les  prix inscrits dans les actes de vente, mais sans les droits d’enregistrement. " Les chiffres du SPF Economie sont la vraie référence actuellement. Ils donnent les moyennes mais aussi le total des transactions enregistrées et des montants totaux ", explique Julien Manceaux, économiste chez ING.
Le baromètre des notaires, créé en 2007, s’appuie sur les ventes du trimestre écoulé. Les notaires collectent les données 3 à 4 mois avant la signature de l’acte, lors du compromis. " Mais nous prenons aussi en compte les droits d’enregistrement, en direct du SPF Finances ", affirme Bart van Opstal, président de la Fédération des notaires. Un exemple? " Si je compare le 1er trimestre 2010 avec le 1er trimestre 2011, je constate que les droits d’enregistrement perçus - un pourcentage de la valeur du bien -, ont augmenté de 15%. Donc les prix de l’immobilier ont augmenté de 15%." Il doit donc y avoir une autre raison expliquant ce "bug". Le problème est vraisemblablement lié à la source. Dans leur pratique, les notaires sont en effet tenus d’encoder informatiquement les opérations relatives à toute transaction immobilière (pour le fisc). Mais dans le cadre de cet encodage, une autre application utilisée (sans lien avec le fisc) par les notaires fausse la donne. En pratique, certains notaires oublient parfois d’encoder une opération dans la base pour la conception du baromètre. Quelques notaires contactés nous le confirment.?Mais ils peuvent aussi estimer que la transaction n’est pas significative, ou que la valeur du bien inscrite dans l’acte est inférieure au prix du marché. C’est fréquemment le cas, par exemple, lors d’une sortie d’indivision dans un cadre familial: l’un des copropriétaires rachète la part de l’autre. De même, en matière de vente intrafamiliale, le prix peut-être réduit et ne sera pas représentatif du prix du marché. Certains notaires estiment alors que faire rentrer des biens de ce type dans la base notariale reviendrait à fausser la réalité des prix…
L’indice Trevi, né en 2005, s’appuie sur un échantillon trimestriel de 7.500 biens  recensés au cours du trimestre précédant sa publication, avec une pondération par province et par type de bien. " C’est un indice macro-économique, et rien d’autre, insiste Eric Verlinden, administrateur de Trevi. Le baromètre ERA, lui, existe depuis 2006. Il s’appuie uniquement sur l’activité du réseau ERA (5.000 ventes en 2011).
On notera aussi que, en plus de ces différences méthodologiques, les unités de mesures varient tout autant: la maison de référence pour ERA est une 3 chambres, alors que le SPF Economie, par exemple, fait la distinction entre les maisons ordinaires d’une part, les villas et les maisons de campagne d’autre part (dont le prix moyen est d’ailleurs deux fois plus élevé).
On retiendra donc de tout cela que les chiffres du SPF Economie sont, à cette heure, les plus complets et les plus fiables. Selon Julien Manceaux, économiste ING spécialisé en études immobilières, " ils proposent en effet à la fois des moyennes ainsi que le total des transactions enregistrées et des montants totaux. " Cela ne signifie pas qu’il faille bouder les autres indices. Mais il faut savoir les interpréter sur la base de leur méthodologie, avec leurs atouts et leurs limites.