Bonjour Copro
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Publié le jeudi 11 août 2011
Résumé

Courant 2011, les obligations relatives au certificat PEB, véritable carte d’identité énergétique des bâtiments, ont vu leur champ d’application considérablement s’élargir tant en Région wallonne que bruxelloise.  

Courant 2011, les obligations relatives au certificat PEB, véritable carte d’identité énergétique des bâtiments, ont vu leur champ d’application considérablement s’élargir tant en Région wallonne que bruxelloise.

 

Jusqu’il y a peu, parmi les immeubles existants, c’est-à-dire à l’exclusion des bâtiments neufs qui se voient octroyer ce certificat sur la base de la déclaration PEB après l’achèvement des travaux, seuls les ventes classiques et publiques volontaires de maisons unifamiliales en Wallonie et les bâtiments publics à Bruxelles étaient soumis à l’établissement de ce document spécifique. 

 

Les immeubles en copropriété n’étaient donc pas concernés par cette formalité mais cette dispense n’a plus cours depuis, respectivement, le 1er mai 2011 en Région de Bruxelles-Capitale et le 1er juin 2011 en Wallonie.

 

Chacune de ces régions a, en effet, décidé, en ce qui la concerne, d’étendre le régime de la certification énergétique :

en Wallonie, à l’égard de tous les bâtiments résidentiels existants, autres que les maisons unifamiliales, à compter du 1er juin 2011 que cet immeuble fasse l’objet d’une vente ou de tout autre acte translatif, déclaratif ou constitutif de droits réels de même que d’une location ; 

à Bruxelles, dans un premier temps, depuis le 1er mai 2011, à l’égard de la mise en vente des habitations individuelles et des unités tertiaires ayant l’affectation de bureaux et services d’une superficie supérieure à 500 mètres carrés  tandis que dans une deuxième temps, à compter du 1er novembre 2011, les autres types de transactions, en ce compris la location, concernant ces deux catégories d’immeubles sont également visées.

Les immeubles en copropriété sont donc désormais régis par la réglementation relative à la certification puisqu’ils appartiennent, selon la région concernée, à la catégorie des bâtiments résidentiels existants et des habitations individuelles.

 

A noter que seul le législateur wallon prévoit, en son article 580 du CWATUPE, une obligation spécifique directement à charge des Associations des copropriétaires.

 

Dès lors, dans le cas d’immeubles à appartements qui disposent d’une installation commune de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou de panneaux solaires photovoltaïques, les associations des copropriétaires doivent disposer d’un rapport partiel des données relatives à ces éléments communs et le mettre gratuitement à disposition de tout propriétaire ou titulaire de droit réel d’une partie privative de l’immeuble.

 

En Région wallonne, cette obligation spécifique pèse dès lors théoriquement sur les Associations des copropriétaires à compter du 1er juin 2011 puisque la vente ou autre acte translatif, constitutif ou déclaratif de droits réels, de même que la location d’un bien privatif intervenant à cette date implique l’établissement d’un certificat PEB réalisé au moyen d’une part du rapport partiel et d’autre part des données propres aux parties privatives.

 

Cependant, aucune sanction n’est prévue directement à l’encontre de la personne morale que constitue l'association des copropriétaires en cas de manquement à son obligation propre.

 

En effet, l’article 237/37 § 1er, 5° du CWATUPE n’instaure d’amende administrative qu’à l’encontre du propriétaire ou du titulaire de droit réel qui ne dispose pas, dans les hypothèses requises, d’un certificat PEB valable.

 

Ceci ne fait pas obstacle selon nous à ce que l’Association des copropriétaires puisse voir sa responsabilité engagée à l’égard de ses membres si elle ne remplit pas son devoir à ce niveau.

 

En Région de Bruxelles-Capitale, s’il n’existe pas d’obligation spécifique équivalente dans le chef de l’Association des copropriétaires, il n’empêche qu’un certificat PEB doit être établi à partir du 1er mai 2011 pour la vente et du 1er novembre 2011 pour la location d’appartement en tenant compte des données propres aux parties privatives et des données des installations communes.

 

En pratique, il est donc conseillé, dans les deux régions, de faire dresser, dès l’entrée en vigueur de cette réglementation, un certificat des installations communes sans attendre la nécessité liée la vente ou la location d’un logement privatif.

 

Par ailleurs, cette législation propre à la PEB est restée muette quant à la prise en charge des frais liés à l’établissement du certificat relatif aux installations communes.

 

Il semble cependant que ce type de dépenses puisse relever de l’administration des parties communes et donc être supportés par l’Association des copropriétaires, d’autant plus que ce certificat des installations communes a une durée de validité de dix ans et bénéficiera donc à l’ensemble des copropriétaires qui désireront vendre ou louer leur bien privatif pendant cette période.

 

Par contre, la commande d’un tel rapport ne semble pas pouvoir être assimilée à un acte de conservation ou d’administration provisoire du syndic, visé à l’article 577-8 § 4, 4° du Code Civil.

 

Nous estimons donc préférable que cette décision fasse l’objet d’une délibération de l’Assemblée Générale à la majorité des trois quarts des voix.

 

Enfin, il est encore souligné que les autorités bruxelloises ont d’ores et déjà annoncé qu’elles feront preuve de souplesse quant à l’exigence de l’établissement d’un certificat PEB pour les ventes d’habitations individuelles en laissant une période d’adaptation jusqu’au 1er septembre 2011, ce qui laissera quatre mois supplémentaires au bénéfice des propriétaires même s’il est évidemment recommandé de faire de respecter cette formalité dès maintenant(http://www.bruxellesenvironnement.be).

 

Maître Maud Effinier

 

www.elegis.be

m.effinier@elegis.be