Bonjour Copro
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Publié le mardi 15 mai 2012
Résumé

Il existe en France près de huit millions de lots en copropriété et, pourtant, il s’agit d’un domaine peu connu où l’absence de données officielles n’arrange rien. En fait, à y regarder de plus près, on se rend compte que si l’on parle parfois de copropriété, on parle rarement des copropriétaires.

Il existe en France près de huit millions de lots en copropriété et, pourtant, il s’agit d’un domaine peu connu où l’absence de données officielles n’arrange rien. En fait, à y regarder de plus près, on se rend compte que si l’on parle parfois de copropriété, on parle rarement des copropriétaires.

C’est pourquoi la CLCV, Association nationale Française de consommateurs et usagers, a décidé de leur donner enfin la parole. Il s’agit, ni plus ni moins, de leur demander ce qu’ils pensent de leur copropriété, du fonctionnement du conseil syndical (conseil de copropriété en Belgique), de la qualité des débats en assemblée générale ou de la réactivité de leur syndic. Plus de 3 600 copropriétaires ont été approchés à cette fin.

 

Quelques éléments clefs:

 

« Un taux moyen de participation aux assemblées générales de 50,95% »

 

Si, majoritairement (51,85% très exactement), les assemblées générales rassemblent plus de 50% des voix des copropriétaires, il n’en demeure pas moins que ce pourcentage demeure extrêmement faible dans le cadre d’une gestion normale de la copropriété. Dans la mesure où un très grand nombre de résolutions nécessite la majorité absolue des voix des copropriétaires, on se rend rapidement compte qu’il peut être difficile de voter certains projets, sauf à user, voire abuser, des passerelles de majorité1 instituées par le législateur. Or, leur principal inconvénient consiste à instituer une majorité unique pour toute sorte de résolutions. Le taux moyen de participation aux assemblées générales est encore plus faible puisqu’il est de 50,95%. Un résultat bien trop faible pour permettre une bonne gestion de la copropriété.

 

« Des débats de moins bonne qualité lorsqu’ils sont menés par le seul syndic. »

 

Les débats apparaissent systématiquement de moins bonne qualité lorsqu’ils sont animés uniquement par le syndic. On le voit très clairement dans le graphique ci-dessus puisqu’ils sont qualifiés d’intéressants et constructifs dans 32,28% des cas lorsque le syndic les dirige seul, contre 57,11% lorsque le président de séance y participe. De même, les discussions sont qualifiées d’inexistantes dans près de 20% des cas (19,54%) lorsque le syndic agit seul, pour près de la moitié seulement (10,20%) lorsque les débats sont animés par le président de séance, seul ou en collaboration avec le gestionnaire.

 

Il est donc clairement démontré l’importance du président de séance pour le bon déroulement de l’assemblée générale.

 

Pour avoir un bon syndic, il faut un bon conseil syndical

 

Nous avons comparé les réponses données concernant l’efficacité du conseil syndical et l’appréciation générale du syndic entre elles pour savoir si un lien pouvait être fait.

 

A plus de 38%, les copropriétaires qui jugent efficace leur conseil syndical se sont déclarés satisfaits de leur syndic alors qu’ils sont 27% à n’être satisfaits ni de l’un, ni de l’autre. On voit donc clairement que la qualité du syndic, de sa gestion, est également fonction de l’implication du conseil syndical.

 

les conseils syndicaux sont majoritairement composés de personnes retraitées ou en voie de l’être. 

 

Cela correspond d’ailleurs à ce que nous voyons régulièrement sur le terrain : être un bon conseiller syndical nécessite de disposer de temps pour pouvoir contrôler les comptes, suivre la bonne exécution des travaux, chercher des devis… ce qui est difficilement conciliable avec l’exercice d’une activité professionnelle. Il n’est donc guère étonnant que les personnes d’un certain âge soient surreprésentées au sein de cet organe.

 

Syndic bénévole et taille de la copropriété

 

Comme nous pouvions nous y attendre, les copropriétés de moins de dix lots sont les plus nombreuses à être dotées d’un syndic bénévole (près de 40%). D’ailleurs, ces graphiques montrent parfaitement que le pourcentage de gestion directe diminue lorsque la taille de la résidence augmente. En revanche, nous avons été très surpris de voir certains grands ensembles immobiliers être gérés par un syndic bénévole. Certes, le pourcentage de copropriétés concernées est faible (environ 4% pour les résidences de plus de trois cents lots) mais il existe, ce qui est ici le plus important.

 

Au terme de son étude, la CLCV propose certaines mesures:

  1. l’instauration d’un Code d’éthique et de déontologie pour les professions immobilières et la création d’une Commission disciplinaire, composée notamment de représentants des professionnels et des consommateurs, chargée de connaître des manquements constatés à la règlementation en vigueur et de prononcer des sanctions ;
  2. la mise en place d’une Commission de conciliation pour régler à l’amiable les litiges entre copropriétaire/syndicat et syndic. Celle-ci pourrait être rattachée au siège de chaque cour d’appel ;
  3. une réforme en profondeur des règles de majorité en assemblée générale afin de ne prendre en compte que les voix des copropriétaires présents et représentés ;
  4. la possibilité pour un locataire d’être mandaté par son bailleur afin de le représenter au conseil syndical ;
  5. rendre obligatoire le compte bancaire séparé au nom du syndicat, sans possibilité de dispense.

Notons qu'en Belgique, le point 1 est déjà rencontré vu l'existence de l'IPI (mais où les consommateurs ne sont pas représentés) et le point 2 est inscrit dans notre législation ainsi que le point 5. 

 

Vouc pouvez télécharger l'étude complète sur le site du CLCV en cliquant ICI