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Publié le mercredi 10 août 2011
Résumé

L’indexation, c’est l’adaptation périodique du loyer au coût de la vie.   a. Le loyer peut-il être indexé ?

L’indexation, c’est l’adaptation périodique du loyer au coût de la vie.
 

a. Le loyer peut-il être indexé ?

Avant 1991, le loyer ne pouvait être indexé que si les parties avaient prévu qu’il serait indexé. Cette règle continue à s’appliquer aux contrats à durée déterminée conclus avant le 28 février 1991. Pour les contrats conclus depuis le 28 février 1991, c’est la règle suivante qui est d’application : le loyer peut toujours être indexé, une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, même si le contrat ne le prévoit pas. Mais cette règle n’est pas impérative : le contrat peut donc prévoir qu’il n’y aura pas d’indexation, et dans ce cas, elle ne pourra être réclamée.

En résumé, l’indexation est autorisée depuis le 28 février 1991 pour les baux verbaux ; pour les baux écrits, elle est autorisée, sauf si le contrat l’exclut expressément.

 

Pour les contrats qui ont été conclus ou renouvelés à partir du 31 mai 1997, l’indexation du loyer est soumise à une condition supplémentaire : le bail doit avoir été conclu par écrit. Le loyer d’un bail verbal ne peut pas être indexé. Cette nouvelle disposition ne s’applique pas aux contrats verbaux conclus avant le 28 février 1991.

 

b. Quand le loyer peut-il être indexé ?

Chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat.

La loi prévoit que: 

l’indexation n’est pas automatique : il faut que le bailleur la demande par écrit au locataire ; 

cette demande n’a pas d’effet rétroactif, sauf pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande.

 

La prescription

La prescription est un moyen de se libérer après un temps déterminé, du paiement d’une dette ; en l’occurrence, pour le locataire, du paiement du montant résultant de l’indexation du loyer.

L’action du bailleur pour le paiement de ce mon- tant se prescrit par un an, à compter de la de- mande qu’il aura adressée par lettre recommandée au locataire.

Le bailleur a donc un an, à partir de l’envoi de cette lettre, pour réclamer en justice (par voie de requête ou de citation) le paiement du montant résultant de l’indexation.

 

c. Comment calculer l’indexation ?

Loi sur les loyers Les règles qui suivent s’appliquent à tous les Art. 6

contrats de bail. L’indexation se fait toujours sur base des fluctuations de l’indice des prix à la santé. Pour connaître le montant du loyer indexé, il faut appliquer la formule suivante :
 

loyer de base x nouvel indice

indice de base

 

Si le loyer a été révisé à l’expiration d’un triennat, conformément aux règles prévues par la loi sur les loyers,

• soit par accord intervenu entre les parties,
• soit par décision de justice,

le loyer de base à prendre en considération pour le calcul de l’indexation est le nouveau loyer ainsi révisé. La date de conclusion à prendre en considération pour le choix de la formule applicable et de l’indice de base est celle de cette révision.

 

Comment déterminer le loyer de base ?

Le loyer de base ne peut jamais comprendre les frais et les charges dus par le locataire. sa définition varie en fonction de la date à laquelle le bail est entré en vigueur :

• si le contrat est encore entré en vigueur avant le 1er janvier 1984, le loyer de base est :

- soit, celui qui a été fixé comme tel par une décision de justice rendue suite à une action introduite avant le 28 février 1991 ;

- soit, s’il n’y a pas eu de décision judiciaire portant sur cette question, c’est le loyer de base qui a servi de référence au calcul du loyer payé de manière continue entre le 1er janvier et le 31 décembre 1990, s’il n’a pas été contesté ;

- si ce montant a été contesté, c’est le dernier loyer payé au cours de l’année 1983.

• si le contrat est entré en vigueur à partir du 1er janvier 1984, le loyer de base est celui qui a été convenu lors de la conclusion du bail, ou qui a été fixé par décision de justice.

 

Comment déterminer l’indice de base ?

La définition de l’indice de base varie aussi en fonction de la date à laquelle le bail a été conclu et à laquelle il est entré en vigueur.

1.si le contrat a encore été conclu avant le 1er janvier 1981, l’indice de départ est celui du mois de décembre 1982. En base 1988 = 100, l’indice de départ est de 82,54 points.

2. si le contrat a été conclu entre le 1er janvier 1981 et le 1er janvier l984 et est entré en vigueur avant le 1er janvier 1984, l’indice de base est celui du mois qui précède celui où l’indexation a pu être effectuée en 1983 (ou celui du mois qui précède celui de l’entrée en vigueur du contrat si le contrat est entré en vigueur en 1983).

3. si le contrat est entré en vigueur à partir du 1er janvier 1984, l’indice de base est celui du mois qui précède celui au cours duquel le contrat a été conclu.

4. si le contrat a été conclu à partir du 1er février 1994, l’indice de base est l’indice calculé et nommé à cet effet (l’indice-santé) du mois précédent le mois pendant lequel la convention a été conclue.

 

Comment déterminer le nouvel indice ?

Il s’agit toujours de l’indice des prix à la consommation du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (et non celui de la conclusion du bail).

Pour les indexations postérieures au 1er février 1994, l’indice auquel il faut recourir est l’indice- santé.

 

d. Comment connaître les indices pour le calcul de l’indexation des loyers ?

Les tableaux des indices utilisés pour l’indexation des loyers se trouvent à la fin de la présente bro- chure.

Pour les baux conclus avant le 1er février 1994, seuls les tableaux ayant comme base 1988 = 100 sont utilisés. Pour les baux conclus depuis le 1er février 1994, tant les tableaux ayant comme base 1988 = 100 que le tableau ayant comme base 1996 = 100 peuvent être utilisés. Il faut naturelle- ment toujours s’assurer que l’indice de base et le nouvel indice ont la même base.

Vous pouvez toujours vous renseigner sur l’indice santé le plus récent par le biais du répondeur automatique du sPf économie au 02 277 56 40 ou par le biais du site Internet de ce sPf (www. statbel.fgov.be/indicators/cpi/cpi_fr.asp).