Bonjour Copro
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Publié le jeudi 02 février 2012
Résumé

Qu’advient-il lorsqu’un copropriétaire reste en défaut de payer sa part contributive dans les charges de la copropriété ? Le syndic, représentant de l’association des copropriétaires, dispose-t-il d’un moyen de pression si le copropriétaire venait à décider, pour quelque raison que ce soit, de vendre son appartement?

Qu’advient-il lorsqu’un copropriétaire reste en défaut de payer sa part contributive dans les charges de la copropriété ? Le syndic, représentant de l’association des copropriétaires, dispose-t-il d’un moyen de pression si le copropriétaire venait à décider, pour quelque raison que ce soit, de vendre son appartement?

 
Contrairement à d’autres pays membres de l’Europe, comme par exemple la France, le syndic ne dispose pas encore d’une hypothèque légale ou d’un privilège afin de sécuriser le paiement des arriérés de charges.
 
La loi du 2 juin 2010 modifiant la loi sur les appartements a introduit le nouvel article 577-11/1 dans le Code Civil. Celui-ci fournit la possibilité pour le syndic, lors de la vente de l’appartement (ou de toute autre cession du droit de propriété par acte notarié), de se retourner directement vers le notaire instrumentant lorsque des dettes restent dues par le copropriétaire cédant.
 
L’existence des arriérés va souvent être communiquée au notaire dans le cadre des informations générales  demandées au syndic lors de la cession du lot, conformément à l’article 577/11 du Code Civil. Le syndic est libre de fournir au notaire instrumentant, par simple communication, un décompte corrigé des charges dues. Il est toutefois plus prudent de communiquer ce décompte par lettre recommandée afin de disposer, le cas échéant, de la preuve de tel envoi.
 
Si le cédant ne s’y oppose pas et est par conséquent d’accord avec le paiement de la dette existant à l’égard de la copropriété, le notaire va rembourser l’intégralité du montant dû dans la mesure où le solde après paiement des éventuels créanciers privilégiés et hypothécaires est suffisant.
 
Si, par contre, le cédant s’oppose à ce paiement, le montant contesté des arriérés sera momentanément bloqué par le notaire.
 
Le notaire avise alors le syndic de la contestation du cédant dans un délai de trois jours ouvrables suivant la réception de l’acte authentique constatant la cession. Le syndic dispose ensuite de 12 jours pour notifier au notaire une saisie-arrêt conservatoire ou une saisie-arrêt-exécution. Une saisie-arrêt notifiée au-delà du délai de 12 jours visé à l’article 577-11/1 du Code Civil n’aura d’effet que si le notaire n’a pas encore transféré la somme due au cédant.
 
La saisie-arrêt doit être formée conformément aux règles du Code Judiciaire.  Ainsi, une saisie-arrêt-exécution doit nécessairement être signifiée par exploit d’huissier.  La saisie-arrêt conservatoire peut, quant à elle, être signifiée soit par exploit d’huissier, soit par pli judiciaire.
 
 
Philip Peerens
Novalex Advocaten / Avocats / Lawyers
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