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Avataramaurydelachevalerie
Publié le mardi 15 mai 2012
Résumé

Notion

Notion

Le revenu cadastral (RC) est une valeur locative fictive estimée par l’administration du cadastre pour chaque bien ou partie de bien (parcelle cadastrale). Ce revenu est censé correspondre au loyer net moyen annuel qui pourrait être normalement obtenu, compte tenu du marché locatif au 1er janvier 1975. Actuellement, l'Administration continue donc à travailler sur la base du loyer que l'on aurait pu obtenir au 1er janvier 1975. La loi prévoit toutefois que les RC doivent être réévalués, périodiquement, tous les 10 ans. Une telle réévaluation des RC est appelée « péréquation générale ». La dernière péréquation date de la loi du 19 juillet 1979 qui décréta la valeur locative nette au 1er janvier 1975 comme date de référence. Depuis lors, plus aucune péréquation générale n'a eu lieu. La prochaine péréquation devra prendre la date du 1er janvier 1994 comme date de référence mais on ne sait toujours pas quand cette péréquation aura lieu. Cette question fait régulièrement l’objet de débats politiques mais on peut craindre qu’une péréquation des RC soit la cause de fortes variations d’impôts. 
 
En attendant une nouvelle péréquation, le législateur a décidé en 1991 d’indexer annuellement les revenus cadastraux existants selon l’indice des prix à la consommation. Cette indexation est destinée à compenser partiellement la non péréquation.
 
Le RC est un revenu net, duquel ont été déduits les frais d'entretien et de réparation, lesquels sont estimés forfaitairement à 40% pour les immeubles bâtis et à 10% pour les terrains. En résumé, le RC d’un immeuble bâti représente 60% de la valeur locative du bien au 01.01.1975 indexée. L’index de l’année 2011 est de 1,5790. 
 
Le RC est inscrit par l'Administration du Cadastre au nom de la personne qui est titulaire d'un "droit réel" de propriété, d’usufruit, de superficie ou d’emphytéose
 
Importance du RC
 
Dans un certain nombre de cas, c’est le RC qui constitue la base imposable à déclarer. Ce sera le cas pour les immeubles non loués ou donnés en location à des particuliers.
 
Les RC constituent aussi la base pour le calcul du précompte immobilier: le précompte immobilier à payer est égal à un pourcentage du RC indexé.
 
Enfin, le  RC sert de référence à une série d’autres règles fiscales.  
 
Fixation du RC
 
On a vu que le RC est fixé en fonction de la valeur locative nette du bien au 1.1.1975 compte tenu des caractéristiques du bien. Si le revenu cadastral ne peut pas être constaté de cette manière, le revenu cadastral est alors défini en le comparant avec d'autres parcelles similaires. Cette dernière méthode peut s’avérer pénalisante si les RC des points de comparaison sont surévalués  
 
Modification du RC : Constructions ou transformations
 
Si vous avez construit ou transformé une maison, vous devez le signaler au bureau de contrôle du cadastre dans les 30 jours de la mise en utilisation (en cas de bâtiment neuf) ou de l'achèvement des travaux  (en cas de transformation). 

Après la déclaration, le cadastre viendra sur place fixer le revenu cadastral. Le nouveau revenu cadastral sera ensuite communiqué par lettre recommandée.
 
Pour obtenir des informations personnalisées sur le revenu cadastral ou si vous souhaitez introduire une contestation, vous pouvez contacter le bureau du contrôle du cadastre qui est compétent pour la commune où l'habitation est située.
 
En règle générale, « le service du cadastre » envoie spontanément un formulaire de déclaration aux contribuables dès que la commune a informé ce service de l'occupation. Ce formulaire de déclaration doit être renvoyé dans les 14 jours au cadastre. A noter que la rentrée de permis à la Commune est souvent le déclencheur de l’intervention du cadastre.  
 
Le revenu cadastral est censé exister juridiquement à partir du premier jour du mois qui suit le mois de l'occupation ou de l'achèvement des travaux, même si la signification (notification) du nouveau RC par l'administration s'opère souvent beaucoup plus tard. 
 
Contestation du RC
 
Lorsqu’un nouveau revenu cadastral vous est signifié, vous avez le droit, en tant que contribuable, d'introduire une réclamation. 
Pour être recevable, votre réclamation doit être introduite :
  1. par lettre recommandée
  2. dans un délai de deux mois à partir de la date de signification du RC 
  3. auprès du bureau de contrôle du cadastre qui est compétent pour la commune où est située l'habitation (cette adresse figure sur le document)
  4. en mentionnant le revenu cadastral que vous proposez en remplacement de celui qui a été attribué à l'habitation.
Chaque réclamation sera examinée par le fonctionnaire compétent. Ce traitement implique une concertation et un échange de points de vue entre l'administration et le contribuable. Si les deux parties ne parviennent pas à un accord, elles peuvent faire appel à un expert externe via une procédure d'arbitrage. 

Cession de l’immeuble : prorata de RC
 
Si un bien est vendu au cours d'une année civile, l'obligation de déclaration du RC de l’immeuble est partagée "pro rata temporis" entre le vendeur et l'acheteur: le vendeur déclare autant de 12èmes du RC que de mois entiers pendant lesquels il est resté propriétaire du bien au cours de l'année. L'acheteur fait de même pour la période en mois entiers au cours de laquelle il a été propriétaire. 
Le douzième du revenu RC, relatif au mois au cours duquel la vente a eu lieu, doit être déclaré par la personne qui soit était encore, soit était déjà propriétaire du bien le 16 de ce mois. 
 
Réduction du RC en cas d’inoccupation 
 
L’article 15 du Code des impôts sur les revenus prévoit que le RC est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l'importance de l'inoccupation, de l'inactivité ou de l'improductivité de revenus dans le cas ou un bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l'année;
 
Les conditions de réduction doivent s'apprécier par parcelle cadastrale ou par partie de parcelle cadastrale lorsqu'une telle partie forme, soit une habitation séparée, soit un département ou une division de production ou d'activité susceptibles de fonctionner ou d'être considérés séparément, soit une entité dissociable des autres biens ou parties formant la parcelle et susceptible d'être cadastrée séparément.
 
L’administration exige que l’improductivité soit involontaire, la seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n'établissant pas suffisamment l'improductivité.