Bonjour Copro
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Publié le lundi 21 janvier 2013
Résumé

  Dans son nouvel ouvrage «Le syndic de copropriété», Corinne Mostin propose d'analyser, au regard de la pratique, l'intervention du syndic au sein des associations de copropriétaires, sous ces différentes facettes.  

 

Dans son nouvel ouvrage «Le syndic de copropriété», Corinne Mostin propose d'analyser, au regard de la pratique, l'intervention du syndic au sein des associations de copropriétaires, sous ces différentes facettes.

 

Corinne Mostin est avocat au barreau de Bruxelles, rédacteur en chef de la «Revue copropriété et droit immobilier», membre du comité de rédaction du «Guide de droit immobilier» et auteur de nombreuses publications en matière immobilière.

 

 

 

 

 

 

Votre ouvrage «Le syndic de copropriété» vient de paraître. Quel est l'objectif de cet ouvrage?

Cet ouvrage a une vocation théorique et pratique. Sur le plan théorique, j'ai voulu faire une synthèse juridique, avec un renvoi à la doctrine et la jurisprudence, des différents aspects qui gouvernent son intervention statut et responsabilité, mandat, mission, rapport avec le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes -, tout en veillant à rencontrer les questions pratiques. L'ouvrage propose également un projet de contrat de syndic et certains modèles de courriers ou de convocation à l assemblée générale. J'espère avoir réussi le pari difficile d'intéresser et d'apporter des éléments de réponse aux praticiens du droit mais aussi aux syndics et aux copropriétaires.

 

 

Cet ouvrage s'adresse donc tant aux juristes qu'aux syndics et aux copropriétaires eux-mêmes?

Oui, il s'adresse à tous les acteurs de la copropriété, en commençant par le syndic, qui même s'il connaît son métier, a parfois besoin, vu le développement de la législation et la complexification de la matière, d'un éclairage juridique. Le métier de syndic a beaucoup évolué à la suite des dispositions consacrées à l'accès à la profession d'agent immobilier, mais aussi de celles relatives à la copropriété qui ont défini davantage son rôle, ses pouvoirs et ses obligations.

L'ouvrage est aussi destiné aux copropriétaires, qui ont beaucoup d'attentes à l'égard du syndic et qui connaissent mal les règles de fonctionnement d'une copropriété. Passé le coup de foudre de leur nouvelle acquisition, alors que de manière très réductrice, ils ne sont propriétaires que d'un cube d'air, ils se heurtent à la gestion collective de l'association, par le biais des décisions de l'assemblée générale, et ils ont tendance à imputer toutes les difficultés au syndic. Or, ils sont également acteurs du bon fonctionnement de l'association et par leur attitude, ils peuvent y contribuer, pour autant qu ils en connaissent les règles.

Les praticiens du droit devraient également disposer d'un outil qui rassemble les différentes informations relatives au rôle du syndic dans le fonctionnement des copropriétés.

 

 

Quelles modifications a subi le statut de syndic au cours des dernières années? Quelles sont les principales modifications législatives qui ont eu une incidence sur le syndic?

Depuis la loi du 8 juillet 1924, première législation à réglementer de manière sommaire la copropriété, l'intervention du syndic était prévue par les règlements de copropriété qui le chargeaient de représenter les copropriétaires et définissaient ses pouvoirs. Son rôle dépendait de contenu même des règlements de copropriété établis par les notaires, même s'ils tendaient à être uniformisés.

Les dispositions relatives à l'accès à la profession des agents immobiliers, que sont également les syndics, adoptées en 1993, ont professionnalisé cette activité. Toute personne ne pouvait plus exercer la mission d'un syndic sans disposer d'une formation de base et sans avoir effectué un stage.

 

La loi du 30 juin 1994 a légalisé le rôle du syndic comme représentant de l'association des copropriétaires, à laquelle elle a conféré la personnalité juridique, et a donc officialisé ses pouvoirs. 

 

La loi du 2 juin 2010 a eu comme objectif de moderniser le fonctionnement des associations de copropriétaires et d'améliorer la transparence dans leur gestion. Limitant les pouvoirs du conseil de copropriété, l'ancien conseil de gérance, elle a renforcé le rôle du syndic et a accru ses pouvoirs, tout en lui imposant des obligations supplémentaires, notamment quant à la communication d'informations aux copropriétaires. 

 

Une dernière intervention du législateur du 15 mai 2012 a encore eu pour effet d'éviter que le syndic, non professionnel, cumule cette fonction avec celle de membre du conseil de copropriété.

 

 

La copropriété est amenée à se développer encore. Pensez-vous que les syndics soient suffisamment informés sur la législation les concernant ?

Je ne le crois pas, spécialement à l'égard des non-professionnels. Un propriétaire d'un appartement peut être nommé syndic par l'assemblée générale sans disposer de connaissances particulières ni de bénéficier d'une formation spécifique. Pourtant, il assume les mêmes responsabilités qu'un syndic professionnel. 

Même pour les professionnels, je constate parfois des lacunes. Ainsi, à l'occasion de l'entrée en vigueur de la loi du 2 juin 2010, j'avais été invitée par l'IPI (Institut professionnel des agents immobiliers) à effectuer un exposé sur les nouvelles dispositions légales sur le point d'entrer en vigueur. A l'occasion des questions posées, j ai été frappée de constater que certaines avaient pour objet des dispositions de la loi du 30 juin 1994, qui n'avaient pas été modifiées et qui n'étaient toujours pas appliquées.

Il est souvent difficile de rendre accessible, sans la dénaturer, et intéressante une information juridique à des personnes qui n'ont pas cette formation. Si le diplôme de licencié ou de master en droit permet d'accéder à la profession de syndic, sous réserve d'effectuer un stage, la plupart d'entre eux n'ont pas cette qualification et l'examen des dispositions légales, sans rapport immédiat avec la réalité, apparaît souvent de manière très rébarbative.

Pour transmettre une information adéquate, il est impératif de mettre en lumière l'incidence de ces dispositions légales sur le fonctionnement des associations. Ainsi, une assemblée générale organisée irrégulièrement parce que le délai de convocation de 15 jours n'a pas été respecté, parce qu'elle se prononce sur des points qui ne figurent pas à l'ordre du jour ou parce que la convocation n'indique pas de quelle manière les documents utiles à la prise de décision peuvent être consultés, peut amener à l'annulation des décisions qu elle adoptées. Ceci est de nature à perturber le fonctionnement de la copropriété, à retarder la mise en oeuvre de travaux indispensables...

Indépendamment de disposer d'une information adéquate, je crois qu'il est indispensable pour les syndics d'être assistés de professionnels compétents et le recours d'avocat, à titre de conseil, peut s'avérer très utile.

 

 

Quelles sont, d'après vous, les compétences nécessaires pour exercer la fonction de syndic?

Les compétences sont multiples: il s agit de compétences techniques, comptables, juridiques et relationnelles. 

Ainsi, il assume la gestion des installations communes, qu'il s agisse de la gestion courante (entretien des installations et maintenance), d'interventions en urgence en cas de sinistre ou de défaillance d'une installation, ou encore de la préparation d'un dossier portant sur la réalisation de travaux (recueil des devis...) ou de leur exécution suite à la décision de l'assemblée. Le syndic est chargé d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires, ce qui inclut l'établissement des comptes et de disposer de notions comptables. Quant aux aspects juridiques, il devra les mettre en oeuvre lors de l"organisation des assemblées, dans le recouvrement des charges ou le suivi des recours. Son rôle de représentant de l"association des copropriétaires l"amène à être un lien entre les copropriétaires, dans le cadre du processus décisionnel, mais aussi dans les rapports avec les tiers. On ne peut toutefois exiger de lui qu'il ait une formation d'architecte, de comptable, de juriste et psychologue.