Bonjour Copro
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Publié le vendredi 17 janvier 2014
Résumé

Si l’on se réfère à la publication de l’I.P.I. du « barème minimum recommandé », adapté par Le Conseil national du 21 avril 1998, on peut y lire sous le titre « Modalités d’application du barème » que:

Si l’on se réfère à la publication de l’I.P.I. du « barème minimum recommandé », adapté par Le Conseil national du 21 avril 1998, on peut y lire sous le titre « Modalités d’application du barème » que:

« Dans tous les actes posés dans l’exercice des activités d’agent im- mobilier, en matière d’honoraires, il y a lieu de tenir compte d’une juste rémunération des prestations fournies, des services rendus, de la qualification du prestataireetdes responsabilités assumées. Dès lors, les honoraires ne sont pas essentiellement fonction du temps consacré à l’accomplissement d’une mission, mais il y a lieu de prendre aussi en considération la qualification, l’expérience, le temps et les efforts consentis pour se tenir au courant de l’évolution dans sa propre discipline ».

Sous le titre 3. Administration de biens – Préambule, on peut encore lire:

« Les barèmes doivent être respectés sous peine de nuire à la qualité du travail, à la transparence de la mission et à la sécurité des parties. Les honoraires bradés obligent les administrateurs de biens à réduire

leurs prestations ou à rechercher d’autres sources de revenus afin d’assurer la rentabilité de leurs bureaux. »

Exit la référence à tout barème de- puis que celui-ci est devenu interdit dans le cadre des lois européennes sur la libre concurrence.

Or, depuis cette publication, énormément d’eau a coulé sous les ponts, tant en matière de volume de travail, que d’accroissement sensible de la responsabilité professionnelle des syndics.

Les principaux changements viennent, d’une part de la loi du 2 juin 2010 « modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionne- ment des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion » et, d’autre part, de celle du 12/07/2012 « fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires. »

La mise en œuvre de ces deux lois a profondément modifié la manière de travailler des syndics, et les a obligé à consentir des investissements importants, tant en matière de ressources humaines, qu’en matière de changement ou d’adapation des logiciels de gestion et de comptabilité.

Avec le recul de 3 années pour ce qui concerne la loi de 2010, il s’avère que l’exécution de plusieurs des tâches légales est délicate, justifiant, dans le chef des syndics et de leurs collaborateurs une attention particulière et soutenue, ainsi que des formations complémentaires.

Quant à la loi de 2012, outre le fait qu’elle accroit sensiblement le travail « comptable » des syndics, elle remet en cause la qualification du personnel en charge de la tenue des comptabilités.

A cet aspect législatif touchant directement le fonctionnement des copropriétés, s’est ajoutée, au cours de ces dernières années, toute une série d’autres obligations, tels que, à titre d’exemples non exhaustifs:

• l’Arrêté Royal du 25/01/2001 concernant les chantiers temporaires ou mobiles ;

• Les obligations devant être respectées en matière de retenues d’ONSS et/ou fiscales ;

• L’Arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles Capitale du 3 juin 2010 relatif aux exigences PEB applicables aux systèmes de chauffage pour le bâtiment lors de leur installation et pendant leur exploitation ;

• L’Arrêté Royal du 16 mars 2006 relatif à la protection des travail- leurs contre les risques liés à l’exposition à l’amiante ;

• L’Arrêté Royal du 10/12/2012 modifiant l’Arrêté Royal du 09/03/2003 relatif à la sécurité des ascenseurs ;

• L’Ordonnance du 5/3/2009 rela- tive à la gestion et à l’assainisse- ment des sols pollués ;

• La gestion des permis d’environnement

• ........

Face à ce constat, il aurait été logique que les honoraires de base du syndic soient sensiblement re- vus à la hausse. Or, il n’en n’est rien, si ce n’est le recours plus systématique à la facturation d’honoraires complémentaires, au travers de l’élaboration d’un tarif de prestations usuelles non couvertes par les honoraires de base.

Malheureusement, dans la pratique, force est de constater que ce tarif est souvent très mal perçu par les copropriétaires, au point de

constituer parfois la cause même du rejet de la candidature d’un syndic.

En pratique, à égalité d’immeubles et de lots gérés, cette situation génère, en permanence, une sur- charge de travail qui a pour effet de rendre les syndics moins disponibles, outre le fait qu’ils ne trouvent plus le temps d’accomplir correcte- ment et pleinement leurs missions.

Ce manque de disponibilité des syndics, et de leurs collaborateurs, est la cause principale du manque de satisfaction dans le chef des copropriétaires qui, de ce fait, sont peu enclins à accepter une revalorisation des honoraires.

Concrètement pourtant, afin de réduire la pression de travail des syndics, tout en assurant une rentabilité normale de leur activité, il faudrait que les honoraires de base soient revu à la hausse à hauteur de 20 %, soit en moyenne de ± 4 € par mois par appartement.

Quant on sait que les honoraires du syndic représentent grosso-modo entre 8 et 10 % des charges courantes d’un immeuble équipé de chauffage collectif, cela reviendrait donc à augmenter celles-ci de 1,6 à 2 %.

C’est l’effort indispensable à consentir si on veut trouver une solution durable à la qualité de la gestion des copropriétés.