Qu'est ce que le bail de rénovation?

La loi du 13 avril 1997 a mieux défini les principes des contrats à la rénovation.

La loi sur les loyers prévoit un certain nombre de dispositions impératives assez rigides relatives d’une part à la durée du bail, aux possibilités de le résilier et d’ autre part à l’état dans lequel le bien loué doit être proposé.

Or, il arrive fréquemment que des locataires acceptent - ou même désirent - réaliser eux-mêmes dans le bien qu’ils occupent un certain nombre d’aménagements, de travaux (petits ou grands) qui non seulement améliorent leur cadre de vie mais contribuent aussi à assainir l’état de l’habitat. La loi sur les loyers a voulu favoriser cette initiative.

1. Les parties doivent conclure ce bail de rénovation par écrit et préciser au maximum :

• les travaux que le preneur s’engage à réaliser et le délai qui lui est imparti pour les réaliser ;

• la contrepartie à laquelle le bailleur s’engage et la durée de cet engagement, qui n’est pas nécessairement liée au délai de réalisation des travaux.

2. La loi sur les loyers permet même à l’occasion de la conclusion d’un tel bail de déroger à la règle qui impose le respect des exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, mais uniquement dans le respect de cinq conditions cumulatives :

• les travaux envisagés doivent au moins viser à remédier aux insuffisances de l’immeuble loué ;

• les travaux de rénovation doivent être décrits avec précision ;

• le début des travaux doit être fixé dans un délai raisonnable ;

• aucun loyer ne peut être réclamé pendant le délai convenu pour la réalisation des travaux de rénovation ;

• le délai doit être raisonnablement suffisant pour effectuer ces travaux.

3. Ensuite, la loi prévoit que les travaux que le locataire s’engage à effectuer dans le cadre d’un bail de rénovation doivent donner lieu à une contrepartie dans le chef du bailleur.

Cette contrepartie doit consister :

• soit en une diminution ou en une remise du montant du loyer ;

• soit dans l’engagement du bailleur à ne pas demander une révision du loyer ;

• soit dans l’engagement de sa part à ne pas mettre fin au bail (pour quelque cause que ce soit, y compris pour occupation personnelle), et cela, pendant une période qui doit être dé- terminée dans le contrat, et qui peut être inférieure ou supérieure à neuf ans, selon l’ampleur des travaux envisagés.

Après l’exécution des travaux, il est procédé à la demande de la partie la plus diligente à la réception des travaux, ce en présence du locataire et du bailleur.

Ces dispositions s’appliquent aux contrats à la rénovation conclus ou renouvelés à partir du 31 mai 1997.