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Avatargillescarnoy
Publié le lundi 18 mars 2013
Résumé

Abordons à présent le bail de résidence principale. Ce bail est en principe conclu pour neuf ans (art. 3, § 1, al. 1, loi du 20 février 1991). Les parties peuvent déroger à cette disposition en prévoyant un bail de courte durée, d’une durée de trois ans maximum (art. 3, § 6), un bail de longue durée, qui peut excéder les neuf ans (art. 3, § 7) ou même un bail à vie (art. 3, § 8).  

Abordons à présent le bail de résidence principale. Ce bail est en principe conclu pour neuf ans (art. 3, § 1, al. 1, loi du 20 février 1991). Les parties peuvent déroger à cette disposition en prévoyant un bail de courte durée, d’une durée de trois ans maximum (art. 3, § 6), un bail de longue durée, qui peut excéder les neuf ans (art. 3, § 7) ou même un bail à vie (art. 3, § 8).

 

Que peut faire l’acquéreur ? Il faut commencer par distinguer trois cas de figure (art. 9) :

 

  • Le bail a été enregistré avant l’aliénation,
  • Le bail n’a pas été enregistré avant l’aliénation et le preneur occupe depuis moins de six mois,
  • Le bail n’a pas été enregistré avant l’aliénation mais l’occupation remonte à au moins six mois.
  • Si le bail a acquis date certaine avant l’acte authentique de vente du bien loué, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur (l’acquéreur entre dans les chaussures du vendeur). En d’autres termes, l’acquéreur devient le bailleur et doit poursuivre le bail comme devait le faire le bailleur.

 

La date à prendre en considération est celle de la passation de l’acte authentique. Cet acte doit porter sur une « aliénation » ce qui constitue un terme assez large et recouvre tant les transmissions à titre gratuit qu’à titre onéreux. Enfin, s’agissant d’une véritable subrogation, l’existence dans le bail d’une faculté d’expulsion en cas d’aliénation est inopérante.

 

Si le bail n’a pas acquis date certaine et que le preneur n’occupe pas les lieux comme locataire depuis au moins six mois, le bail n’est pas opposable à l’acquéreur qui peut expulser le preneur sans devoir donner congé ni respecter un préavis. Le bailleur-vendeur doit en revanche indemniser le locataire selon les principes que nous avons déjà vus.

 

Enfin, si le bail n’a pas acquis date certaine et remonte à au moins six mois, l’acquéreur se voit opposer le bail mais peut donner congé au preneur, dans les conditions suivantes :

 

  • À tout moment, c’est-à-dire avec un préavis prenant cours le premier jour du mois qui suit (art. 3, § 9),
  • Moyennant un préavis de trois mois,
  • Pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, que nous verrons plus loin (occupation personnelle, travaux importants et versement d’une indemnité),
  • Par un congé notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.

On remarque immédiatement que la date certaine du bail est importante. Cela procède de l’enregistrement de la convention puisque le bail notarié est rare dans le domaine résidentiel, sauf pour les baux de longue durée ou les baux à vie.

 

L’importance de l’enregistrement réside dans le fait qu’en cas d’enregistrement avant la vente, la situation du locataire est inchangée, et dans le fait qu’à défaut de cette formalité :

 

  • Si l’occupation n’atteint pas six mois le locataire peut être expulsé,
  • Si l’occupation atteint six mois, le préavis du congé est de trois mois et non de six mois.
  • Concernant justement l’enregistrement du bail, notons que c’est le bailleur qui doit procéder à cette formalité (art. 5bis de la loi du 20 février 1991 et art. 35, 7°, C. enreg.). La formalité est gratuite (art. 161, 12°, b] C. enreg.) et commode puisqu’elle peut se faire par envoi électronique (même si à Bruxelles l’administration débordée y procède souvent avec un délai de plus de deux mois, … ce qui expose le bailleur à un amende !).

 

Dès lors que l’enregistrement repose sur le bailleur (le vendeur), il me paraît que le bailleur doive indemniser le preneur de son expulsion ou des trois mois de préavis perdus.

 

Il faut à présent opérer une deuxième distinction selon que le bail est de courte durée (jusque trois ans) ou de neuf ans et plus.

 

Dans le bail de neuf ans et plus, si le bail était enregistré avant l’acte authentique, l’acquéreur peut donner congé comme tout bailleur peut le faire, c’est-à-dire pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux importants ou moyennant le versement d’une indemnité.

 

L’acquéreur peut aussi donner congé pour ces motifs si le bail (de plus de six mois) n’était pas enregistré mais en ce cas, le préavis n’est pas de six mois mais de trois mois et le congé peut être donné à tout moment et non à chaque triennat pour réaliser des travaux et en versant une indemnité.

 

Demain, on verra en détail, les conditions propres à ces congés (occupation personnelle, travaux importants et indemnité).

 

S’il s’agit d’un bail de courte durée, l’acquéreur doit respecter ce bail s’il était enregistré ; s’il n’était pas enregistré et remonte à moins de six mois, on sait que l’acquéreur peut expulser le preneur. Mais si l’occupation selon le bail de courte durée non enregistrée remonte à au moins six mois, l’acquéreur peut-il donner congé pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux ou en versant une indemnité ?

 

L’acquéreur peut certes donner congé dans les conditions de l’article 3, §§ 2, 3 et 4, mais ces dispositions sont applicables au bail de neuf ans, pas au bail de courte durée. La question est donc de savoir si l’article 9, qui autorise l’acquéreur à expulser le preneur dans ces conditions, s’applique aussi au bail de courte durée. Cette question est controversée ; la doctrine est divisée.

 

J’ai examiné cette question dans un article auquel je me permets de vous renvoyer  http://gillescarnoy.be/2011/12/02/lacquereur-de-limmeuble-confronte-a-un-bail-de-courte-duree/.

 

Retenons seulement que certains auteurs exposent que l’article 9 ne s’applique qu’au bail de neuf ans puisqu’il fait référence à l’article 3 qui vise le bail de neuf ans ; par contre, d’autres auteurs estiment que si l’article 9 permet de résilier un bail de neuf ans, a fortiori doit-il en être de même pour le bail de trois ans. Une majorité d’auteurs reconnaissent que le bail de courte durée, non enregistré mais exécuté depuis plus de six mois, doit être respecté jusqu’à son terme. Je ne partage pas cet avis car le principe est l’inopposabilité vu le défaut d’enregistrement. Il faut dès lors interpréter strictement l’opposabilité relative de l’article 9 et appliquer l’article 3, §§ 3, 4 et 5 mutatis mutandis.

 

On sait donc que l’acquéreur « entre dans les chaussures du bailleur » lorsque le bail de résidence principale a été enregistré. Il peut donc donner congé au preneur comme pouvait le faire son vendeur, c’est-à-dire pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux importants ou en versant une indemnité.

 

On a vu que ces motifs et conditions de congé sont aussi à la disposition de l’acquéreur lorsque le bail n’a pas été enregistré, si le preneur occupe le bien loué depuis au moins six mois, si ce n’est qu’en ce cas, le congé peut être donné à tout moment (mais dans les trois mois de l’acte) et moyennant un préavis de trois mois au lieu de six mois. Le moment est donc venu d’examiner les conditions de ces congés.

 

Retenons en résumé, dans le bail de neuf ans, le bailleur peut mettre fin au bail :

 

  • À tout moment moyennant un préavis de six mois et sans indemnité pour motif d’occupation personnelle (art. 3, § 2),
  • À la fin de chaque triennat moyennant un préavis de six mois :
  • Sans indemnité pour travaux d’une certaine importance  (art. 3, § 3),
  • Sans motif mais moyennant une indemnité (art. 3, § 4).
  • L’occupation personnelle

 

Le congé peut être donné à tout moment sauf s’il est destiné à permettre l’occupation d’un collatéral au troisième degré, auquel cas le congé ne peut être donné avant la fin du premier triennat.

Le préavis est de six mois débutant le premier jour du mois qui suit (art. 3, § 9).

Il faut qu’il s’agisse d’une occupation personnelle et effective mais cela ne doit pas nécessairement être continu ni sur la totalité du bien loué.

Qui peut occuper ? Le bailleur ou ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint (n’est-ce pas discriminatoire pour le cohabitant légal ?), les descendants, ascendants et enfants adoptifs de son conjoint, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré (pas avant trois ans pour ces derniers). Le degré est le nombre de niveau de parenté en remontant à et en redescendant vers l’ancêtre commun le plus proche.

Le congé doit indiquer qui va occuper personnellement et effectivement. Le locataire peut demander la preuve du lien de parenté, et cette preuve doit être fournie dans les deux mois à peine de nullité du congé.

L’occupation doit être réalisée dans l’année qui suit l’expiration du préavis et se poursuivre pendant deux ans au moins.

Si ces conditions ne sont pas rencontrées, le bailleur devra une indemnité de 18 mois de loyer, sauf s’il peut justifier d’une circonstance exceptionnelle.

 

Ce régime peut être exclu ou limité dans le bail.

 

Les travaux importants

 

  • Le congé peut être donné avec un préavis de six mois et pour l’expiration du premier et du deuxième triennat. En revanche, si le bailleur doit réaliser des travaux dans plusieurs logements qu’il possède dans l’immeuble, le congé peut être donné à tout moment, avec un préavis de six mois, sauf durant la première année.
  • Les travaux doivent affecter le corps du logement occupé et viser sa reconstruction, sa transformation ou sa rénovation, en tout ou en partie. Le bailleur doit communiquer en annexe du congé le permis d’urbanisme ou le devis détaillé ou la description des travaux et leur estimation.
  • Les travaux doivent respecter la destination des lieux. Le bailleur ne peut transformer un immeuble d’habitation pour faire des magasins ou des bureaux. Il est cependant précisé que cette destination est celle qui résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Ce qui est déterminant est donc la destination autorisée plus que l’affectation réelle.
  • Le coût des travaux doit dépasser trois années du loyer ou deux années de loyer si plusieurs logements loués sont concernés.
  • Les travaux doivent débuter dans les six mois et se terminer dans les vingt-quatre mois de la fin de préavis éventuellement prorogé. À cet effet, le bailleur est tenu de communiquer gratuitement au preneur, à sa demande, les documents justifiant de la réalisation des travaux.
  • Ici aussi, la sanction du non-respect des conditions est une indemnité de 18 mois de louer, sauf justification par le bailleur d’une circonstance exceptionnelle. Et ici encore, ce régime peut être exclu ou limité à l’avantage du preneur.

 

On notera que le sort de l’acquéreur investisseur d’un immeuble de rapport à rénover a été pris en considération. En effet, celui qui possède plusieurs appartements dans l’immeuble peut donner congé à tout moment et non à chaque triennat (sauf la première année) et la valeur des travaux doit alors couvrir deux et non trois années de loyer.

 

Le versement d’une indemnité 

 

  • Le congé doit être donné pour l’expiration du premier et du deuxième triennat, avec un préavis de six mois.
  • L’indemnité s’élève à neuf mois de loyer si le congé est donné à l’expiration du premier triennat et de six mois si le congé est donné à l’expiration du deuxième triennat. Pour les triennat suivant, dans le bail de plus de neuf ans, l’indemnité s’élève à trois mois.
  • Le bailleur ne doit faire valoir aucun motif, contrairement au congé pour occupation personnelle ou travaux importants ; en revanche, dans les congés motivés, le bailleur ne doit pas payer d’indemnité (sauf s’il ne réalise finalement pas les conditions).

 

Ici aussi, le bail peut limiter ou exclure cette faculté de résiliation au profit du bailleur.

Qu’en est-il dans le bail de longue durée ?

 

Le bail de plus de neuf ans (art. 3, § 7) est réglementé comme le bail de neuf ans. On lui appliquera les mêmes règles. Ainsi, il sera prorogé de trois ans à défaut d’un avis y mettant fin notifié au moins six mois avant son échéance. Ce bail est résiliable par le bailleur au troisième triennat et ainsi de suite moyennant une indemnité de 3 mois.

 

Le bail à vie est prévu dans la loi sur le bail de résidence principale depuis la modification légale du 13 avril 2007 (art. 3, § 8). Ce bail n’est en principe pas régi par l’article 3, §§ 2, 3 et  4 (congé pour occupation personnelle, travaux importants ou moyennant le versement d’une indemnité), sauf si on en dispose autrement dans le bail ce qui n’est pas dans l’esprit du bail à vie. Le bail à vie à présent réglementé est plus intéressant que le droit d’habitation de l’article 632 du Code civil qui est strictement personnel et qui est surtout soumis au droit proportionnel d’enregistrement de 10 % ou 12,5 % selon les Régions alors que la formalité est gratuite pour le bail d’habitation.

 

Notons enfin que la subrogation de l’article 9 l’article peut pleinement s’appliquer même si le bail de résidence principale a une durée de plus de neuf an et n’est pas transcrit (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 29). En ce cas, l’article 9 prime.

 

Quelques règles générales à retenir encore :

 

  • Lorsque l’expiration du bail est proche et que l’acquéreur veut laisser le bail se terminer, il ne doit pas perdre de vue qu’un congé doit de toute façon être notifié au moins six mois avant l’échéance de la durée de neuf ans, faute de quoi il y aura prorogation (ce n’est pas un nouveau bail) pour trois ans, plusieurs prorogation pouvant se succéder (art. 3, § 1, al 2 et 3).
  • S’il s’agit d’un bail de courte durée qui va prendre fin, il faut aussi donner congé au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Sinon, même en cas de nouveau contrat, le bail est réputé être un bail de neuf an depuis le début du bail initial de courte durée (art. 3, § 6), aux mêmes loyers et conditions.
  • Le preneur qui a reçu congé du bailleur peut demander (une seule fois) la prorogation de son bail par lettre recommandée un mois avant la fin du bail, s’il justifie de circonstances exceptionnelles (art. 11). Le juge de paix peut accorder une durée déterminée complémentaire « en tenant compte de l’intérêt des deux parties » avec éventuellement une augmentation de loyer. Cela signifie que le bailleur ou l’acquéreur subrogé ne sera jamais certain de la date à laquelle il reprendra possession de son bien en notifiant un congé.
  • Le preneur qui reçoit congé a le droit de donner un contre-préavis sans indemnité lui permettant de mettre fin au bail après un mois seulement (pour l’hypothèse où, par exemple, il trouve rapidement un autre logement). En dehors d’un congé reçu, le preneur a toujours le droit de résilier le bail de neuf ans à tout moment et sans motif, moyennant un préavis de trois mois prenant cours le premier jour du mois qui suit. Il doit cependant verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer s’il résilie le bail respectivement pendant la première, la deuxième ou la troisième année.
  • En revanche, si le bail n’est pas enregistré, le preneur peut quitter les lieux sans indemnité ni préavis (article 3, § 5, al. 3). Sa décision prendra-t-elle cours le premier jour du mois qui suit ? A mon avis non, car c’est le délai de préavis qui prend cours le premier jour du mois qui suit et, en ce cas, il n’y a pas de préavis.

Ces deux dernières règles ne valent que pour le bail de neuf ans. Le bail de courte durée (jusqu’à trois ans) n’est en principe pas résiliable. Une clause diplomatique n’est en règle pas une résiliation mais l’effet d’une condition résolutoire.

 

( Extrait d'une série d'articles de Me Carnoy. Vous retrouverez sur son blog la même analyse pour les autres types de baux gillescarnoy.be )