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Publié le lundi 08 octobre 2012
Résumé

Depuis plusieurs mois, les banques belges ont durci leurs conditions d’octroi des crédits hypothécaires. Jusqu’où peuvent-elles pousser leurs exigences?

Depuis plusieurs mois, les banques belges ont durci leurs conditions d’octroi des crédits hypothécaires. Jusqu’où peuvent-elles pousser leurs exigences?

"Au deuxième trimestre, les conditions d’octroi des crédits en particulier les crédits hypothécaires se sont légèrement resserrées. Et cette tendance va encore se renforcer ce trimestre-ci." Ce message figure dans le rapport trimestriel "Bank Lending Survey". Cette étude repose sur une enquête européenne trimestrielle, indépendante et anonyme, réalisée auprès des banques. En Belgique, elle est coordonnée par la Banque Nationale. Elle confirme ce que chacun a pu constater sur le terrain: pour l’octroi de crédits hypothécaires, les banques appliquent les règles de manière plus stricte.
Trop tôt pour emprunter?

"Nous continuons à offrir des taux intéressants à nos meilleurs clients, car nous ne voulons pas qu’ils partent à la concurrence. Mais nous sommes devenus plus sélectifs, c’est vrai. Nous nous interrogeons sur l’opportunité d’attirer tel ou tel client", admet la conseillère en crédits chez KBC, Lut De Lombaerde.
Nous sommes devenus plus sélectifs. Nous nous interrogeons sur l’opportunité d’attirer tel ou tel client.
Lut De Lombaerde,
Conseillère en crédits chez KBC
Hilde Junius de BNP Paribas Fortis: "Etant leader du marché, nous ne cherchons pas à tout prix à nous développer. Nous n’ambitionnons pas d’attirer les adeptes du shopping bancaire. Cette année, nous avons arrêté de proposer nos crédits hypothécaires à 40 ans, mais un tiers des crédits accordés ont encore une échéance entre 25 et 30 ans." La porte-parole répond par là aux commentaires suggérant que les banques déconseillent les crédits de longue durée. KBC tente de son côté de freiner l’octroi de crédits à (trop) longue échéance.
"Cela reste très rare, mais il arrive que nous refusions un client à qui nous aurions pourtant accordé un crédit il y a deux ans, simplement parce que nous estimons que c’est prématuré pour le candidat emprunteur." KBC exige actuellement un apport personnel d’au moins 10% (du prix d’achat + frais). Cette politique de crédit illustre l’opinion de Johan Van Gompel, économiste de la banque, au sujet du marché immobilier. Selon lui, les prix sont surévalués de 10 à 15%.
KBC répond ainsi très clairement à l’appel de la Banque Nationale de Belgique, qui, fin juin, exhortait les banques à davantage de prudence. "Lorsque cela s’avère nécessaire, les conditions doivent être plus strictes". Mais jusqu’où les banques peuvent-elles aller? Y a-t-il des limites aux conditions qu’elles peuvent imposer à un candidat emprunteur?
Produit d’ancrage

La loi sur les hypothèques est sans équivoque à ce sujet. La banque ne peut imposer que trois produits: une assurance de solde restant dû, une assurance incendie et une assurance-caution. "Ces trois produits sont obligatoires. La banque peut donc les exiger, mais n’y est pas obligée. En revanche, elle ne peut pas exiger que vous souscriviez ces produits par son intermédiaire. Le client reste libre d’acheter ces produits ailleurs, chez un concurrent par exemple", explique Bob De Leersnyder, porte-parole de Febelfin, la fédération du secteur bancaire. "La banque peut par contre faire un geste commercial si vous souscrivez ses propres produits. En général, elle accorde une ristourne sur le taux d’emprunt. Mais le client reste entièrement libre de son choix."
A l’inverse, la loi sur les hypothèques interdit explicitement aux banques "de coupler l’octroi d’un crédit à une obligation d’épargne ou à la conclusion d’un contrat d’assurance. Il leur est également interdit d’obliger les clients ‘directement ou indirectement’ à acheter, échanger ou souscrire des titres (actions, obligations). Seule exception: les actions coopératives de l’institution qui accorde le crédit, pour autant que leur valeur ne dépasse pas 2% du capital emprunté."
Stratégie à long terme

Mais comprenons-nous donc bien. Si une banque ne peut en aucun cas refuser un crédit hypothécaire à un client parce qu’il ne souhaite pas s’engager à économiser tous les mois un montant donné, la loi sur les hypothèques n’interdit pas à la banque d’accorder un meilleur taux aux clients qui épargnent!
En définitive, les banques ont-elles quelque chose à gagner à "fourguer" d’entrée de jeu un nombre incalculable de produits aux clients? "Les crédits hypothécaires restent le produit d’ancrage, de captation par excellence. Nous veillons à ne pas trop pousser nos produits annexes dès le début. Sinon, nous effrayons nos clients", admet Lut De Lombaerde. "L’expérience nous a appris que les personnes qui souscrivent un emprunt hypothécaire devenaient nos meilleurs clients. A plus long terme, ils achètent en général davantage de produits chez nous."