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Avatarcorinnemostin
Publié le jeudi 03 mai 2012
Résumé

CONCLUSIONS DE LA JOURNEE D’ETUDE 26 AVRIL 2012 CONSACREE A LA VENTE IMMOBILIERE, LA PHASE PREALABLE ET SES ECUEILS Après avoir entendu les différents orateurs de ce jour, il ne faut pas être grand clerc pour constater que les démarches nécessaires pour procéder à la vente d’un immeuble peuvent s’apparenter au parcours du combattant, justifiant une vigilance accrue dans le chef des parties mais aussi de tous les intervenants professionnels et spécialement les agents immobiliers et les notaires.

CONCLUSIONS DE LA JOURNEE D’ETUDE 26 AVRIL 2012 CONSACREE A LA VENTE IMMOBILIERE,
LA PHASE PREALABLE ET SES ECUEILS

Après avoir entendu les différents orateurs de ce jour, il ne faut pas être grand clerc pour constater que les démarches nécessaires pour procéder à la vente d’un immeuble peuvent s’apparenter au parcours du combattant, justifiant une vigilance accrue dans le chef des parties mais aussi de tous les intervenants professionnels et spécialement les agents immobiliers et les notaires.
Même si dans l’esprit des juristes, le principe du consensualisme consacré à l’article 1583 du Code civil, qui prévoit que la vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et le prix est une évidence, en manière telle que même la vente d’un immeuble peut se concrétiser sans aucun formalisme particulier, ce principe surprend habituellement les parties qui ne perçoivent pas les enjeux de l’acceptation pure et simple d’une offre.  A cet égard, les documents proposés par les agents immobiliers prévoyant qu’un compromis sera signé dans un délai déterminé donne à penser que l’engagement souscrit par l’acceptation de l’offre n’est pas définitif…  
En période de grande tension sur le marché immobilier, la vente de biens immeubles intervient souvent très rapidement et les candidats acquéreurs ne veulent évidemment pas laisser passer l’occasion rêvée.  Le vendeur, quant à lui, veut avoir l’assurance qu’il peut suspendre les visites et que les choses sont faites. En d’autres termes, les parties ne veulent pas prendre le risque d’attendre la signature du compromis pour finaliser leur accord.  De plus, l’agent immobilier, mandaté pour procéder à la vente du bien, veut également être certain, sous réserve de la réalisation éventuelle d’une condition suspensive qu’il a accompli sa mission pour laquelle il sera rémunéré.  
Pourtant, malgré l’accord intervenu, certains acquéreurs pensent pouvoir se désister, ce qui paraît difficile au regard des principes s’ils n’ont pas veillé à faire préciser les éléments qu’ils considéraient comme déterminants pour l’acquisition.  
L’application stricte du consensualisme est un gage de sécurité juridique.                          
A cet égard, le principe consacré par l’article 1583 du Code civil paraît être remis en question par l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles, commenté par Me NINANE.  Si cette approche devait être suivie, elle suscite, à mon sens, une très grande insécurité juridique.  En effet, si l’accord sur la chose et sur le prix ne suffit plus pour qu’il y ait vente, quels éléments faut-il prendre en considération pour déterminer qu’il y a la vente.  Comment identifier les éléments substantiels et déterminants pour considérer qu’il y a la vente ?   Pour l’interprète de l’accord des parties, tel l’avocat, premier juge de la cause, la tâche s’avère difficile.

Pour éviter pareille difficulté, c’est en amont de l’acceptation de l’offre ou de la signature du compromis que le travail d’information doit être réalisé.  Avant de s’engager, il convient de recueillir toutes les informations requises pour agir en connaissance de cause.   L’acquéreur doit certainement veiller à déterminer quels sont les éléments qu’ils considèrent déterminants pour acquérir le bien qu’il convoite et quels sont ses éventuels projets d’aménagement ou de construction.  Plus il sera au clair avec ses propres besoins, plus il sera en mesure de solliciter les renseignements indispensables pour disposer d’une information complète sur le statut du bien.  Cela n’est évidemment pas tout.  
L’établissement par Alain DELIEGE de la liste des différentes questions que le rédacteur du compromis doit avoir à l’esprit en atteste.  A la lecture de cette liste, on constate que la finalisation de l’accord des parties nécessite un travail de vérification.  A cet égard, les notaires, chargés de la passation des actes sous la forme authentique en sont conscients et veillent au grain.  C’est souvent à leur niveau que certaines difficultés sont résolues.
Pour éviter les écueils de l’échec d’une vente, c’est au niveau de l’information transmise à l’acquéreur que la situation doit encore être améliorée.  Même si les législations d’urbanisme et d’environnement imposent déjà au stade de la publicité même du bien au notaire, au vendeur ou à l’agent immobilier, la communication d’informations sur la destination urbanistique, sur l’existence de permis ou de certificats d’urbanisme ou encore la transmission de la performance énergétique du bien vendu, encore faut-il que ces obligations soient respectées et effectivement appliquées à ce stade.  
Ainsi, le particulier qui décide de mettre seul son bien en vente, est-il conscient qu’il est tenu de communiquer ces renseignements et le candidat acquéreur est-il conscient qu’il peut les solliciter, voire même effectuer les démarches lui-même auprès de l’administration communale pour connaître le statut exact du bien.
La loi du 2 juin 2010 sur la copropriété n’est pas en reste non plus puisqu’en cas de vente d’un appartement, le syndic est tenu de transmettre au vendeur, au notaire ou à tout intermédiaire professionnel des informations liées à la situation financière de la copropriété, à la gestion,… dont le candidat acquéreur peut dès lors disposer avant même la finalisation d’un accord ou du compromis
Quant aux agents immobiliers, veillent-ils à disposer d’un dossier complet avant même d’assurer la publicité de la vente et d’organiser les premières visites ?  A cet égard, de nombreuses informations sont détenues par le vendeur et peuvent lui être communiquées.  Il veillera au besoin à effectuer une démarche auprès des autorités compétentes pour compléter son dossier.  L’expérience montre malheureusement qu’ils ne disposent pas nécessairement de toutes les informations utiles au moment où ils entament leur mission et qu’elles ne sont transmises que si elles sont expressément sollicitées par un candidat acquéreur prudent ou versé dans ces questions.
Le rôle du notaire est également déterminant.  Au niveau de la rédaction du compromis, il se trouve parfois en difficulté en raison des négociations intervenues avant même son intervention.  Son devoir  de conseil et d’information est certain, la jurisprudence en atteste, comme nous l’a rappelé Me  GOEMAERE et cela, indépendamment des obligations imposées par certaines législations lui enjoignant de requérir certains renseignements.  L’appréciation de ce devoir est aussi liée à l’attitude même des parties et de leur exigence, telle l’urgence de la signature du compromis.
L’intervention d’un expert peut s’avérer utile dans l’appréciation de l’état du bien convoité.  Encore faut-il que sa mission soit définie et ne se confonde pas à celle confiée à l’expert mandaté par la banque en vue d’apprécier la valeur du bien dans le cadre d’un financement.  
Enfin, les aspects fiscaux d’une acquisition immobilière ont une incidence prépondérante dans la finalisation d’une vente.  Les modalités qui affectent la vente peuvent aussi avoir des conséquences fiscales.  Il en est de même lorsque les parties, souvent après de longues discussions, s’entendent pour mettre un terme amiablement à l’opération.  Pareille décision n’est pas neutre sur le plan fiscal et en fonction des régions du pays, pareille démarche sera possible, dans des conditions strictement définies, sans être soumise au droit proportionnel.  A Bruxelles, malheureusement, l’introduction d’une procédure en résolution dans l’année s’impose pour échapper in fine à la perception des droits d’enregistrement au taux de 12,5 %.
L’objectif du guide de droit immobilier en organisant cette journée consacrée à la vente immobilière, la phase préalable et ses écueils, consistait à attirer l’attention des professionnels du secteur sur les différents enjeux suscités par la concrétisation d’une vente immobilière et de veiller à prévenir les difficultés et les conflits.  Gageons que grâce aux différentes contributions, vous puissiez améliorer vos conditions respectives d’intervention.
Je remercie tous les intervenants pour le travail fourni, la CCAI pour son aide précieuse au niveau de l’organisation et l’éditeur grâce auquel nous sommes en possession dès aujourd’hui de l’ouvrage.


Corinne MOSTIN
Bruxelles le 26.04.2012