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Publié le mercredi 23 février 2011
Résumé

Arrêt de la cour de cassation du 16/02/2001 Le bailleur donnant des parties privatives d'un immeuble à appartements en location, n'est pas tenu d'indemniser le locataire lorsque l'association des copropriétaires procède à l'exécution de travaux aux parties communes, telles que la façade du bbtiment.N C.99.0477.NX, s.p.r.l.contre D.J.,LA COUR,

Arrêt de la cour de cassation du 16/02/2001

 

Le bailleur donnant des parties privatives d'un immeuble à appartements en location, n'est pas tenu d'indemniser le locataire lorsque l'association des copropriétaires procède à l'exécution de travaux aux parties communes, telles que la façade du bbtiment.

N C.99.0477.N

X, s.p.r.l.

contre D.J.,

LA COUR,

Ouï monsieur le conseiller Waûters en son rapport et sur les conclusions de Monsieur Dubrulle, avocat général;

Vu le jugement attaqué, rendu le 30 juin 1999 par le tribunal de première instance de Bruges, statuant en degré d'appel;

Sur le premier moyen libellé comme suit, pris de la violation des articles 1319, 1320, 1322 du Code civil, 23, 24, 25, 26 et 27 du Code judiciaire,

en ce que le jugement de confirmation partielle attaqué déclare l'appel formé par la demanderesse irrecevable dans la mesure où il tend à entendre déclarer inadmissible ou irrecevable la demande reconventionnelle originaire introduite par le troisième défendeur qq., par les motifs que : "Dans sa requête d'appel, la demanderesse demande également que la demande reconventionnelle originaire introduite par le troisième défendeur qq. soit déclarée inadmissible, irrecevable et, à tout le moins, non fondée à son égard. Il y a lieu de relever que toutes les demandes, y compris la demande reconventionnelle introduite par le troisième défendeur qq., ont été portées devant le premier juge antérieurement au jugement interlocutoire rendu le 14 janvier 1997 accueillant les demandes et déclarant celles-ci admissibles. Dès lors que la demanderesse interjette uniquement appel du jugement définitif rendu le 5 mai 1998 et non du jugement interlocutoire accueillant les demandes et déclarant celles-ci admissibles, ainsi qu'il ressort de sa requête d'appel du 29 juin 1998, et qu'en conséquence, le jugement interlocutoire conserve l'autorité de la chose jugée dont il est revêtu à l'égard des parties, il y a lieu de considérer que l'appel formé par la demanderesse est irrecevable sur ce point, à savoir en ce qu'il tend à entendre déclarer inadmissible ou irrecevable la demande reconventionnelle introduite par le troisième défendeur qq., alors que, dans le jugement rendu le 14 janvier 1997, le juge de paix du premier canton d'Ostende a déclaré la demande de la demanderesse admissible et recevable et, avant de statuer sur le bien-fondé de la demande, a autorisé la demanderesse à apporter la preuve testimoniale du fait "qu'elle n'avait pas été informée et que, lors du montage des échafaudages, il était question d'une installation de huit semaines maximum suivie du démontage"; que ce jugement ne statue pas sur la recevabilité et l'admissibilité de la demande reconventionnelle du troisième défendeur qq.; qu'en décidant que le jugement rendu le 14 janvier 1997 par le juge de paix du premier canton d'Ostende déclare la demande reconventionnelle introduite par le troisième défendeur qq. recevable et admissible, le jugement attaqué viole tant l'autorité de la chose jugée attachée à ce jugement (violation des articles 23, 24, 25, 26 et 27 du Code judiciaire) que la foi due à ce jugement (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil) :

Attendu que le jugement rendu le 14 janvier 1997 par le premier juge mentionne la demande reconventionnelle introduite par le troisième défendeur contre la demanderesse et décide en son dispositif : "Par ces motifs, sursoyant à statuer au fond, le tribunal : 1. déclare la demande admissible et recevable, et, sursoyant à statuer sur son bien-fondé, autorise (la demanderesse) à prouver par toutes voies de droit, plus spécialement par la voie de la preuve testimoniale, les faits cités ci-après : (...); 2. somme (la quatrième défenderesse) de produire les décisions concernant l'exécution des travaux, la rénovation de la façade et la désignation de l'architecte A.";

Attendu que le jugement attaqué décide que, par le jugement rendu le 14 janvier 1997, la demande reconventionnelle introduite par le troisième défendeur tendant au paiement des loyers a été déclarée recevable et admissible et que, la demanderesse n'ayant pas interjeté appel de ce jugement interlocutoire rendu par le premier juge, l'appel formé par celle-ci est irrecevable dans la mesure où il tend à entendre déclarer inadmissible ou irrecevable la demande reconventionnelle introduite par le troisième défendeur;

Attendu que, dès lors, le jugement attaqué donne au jugement interlocutoire rendu le 14 janvier 1997 par le premier juge une interprétation qui est inconciliable avec ses termes et viole la foi qui lui est due; qu'il ne justifie pas légalement la décision suivant laquelle l'appel formé par la demanderesse est irrecevable dans la mesure où il tend à entendre déclarer inadmissible ou irrecevable la demande reconventionnelle introduite par le troisième défendeur;

Que le moyen est fondé;

Sur le deuxième moyen libellé comme suit, pris de la violation des articles 1719, 1720, 1724 et 1725 du Code civil, en ce que le jugement de confirmation partielle attaqué déclare la demande tendant à entendre condamner solidairement le troisième défendeur qq. et la quatrième défenderesse au paiement d'une indemnité de 1.175.000 F.B. introduite par la demanderesse non fondée dans la mesure où elle est dirigée contre le troisième défendeur qq. et partiellement fondée, soit à concurrence de la somme de 125.000 F.B., dans la mesure où elle est dirigée contre la quatrième défenderesse et condamne la demanderesse à payer une somme de 105.000 F.B. au troisième défendeur qq. par les motifs que : "2.2.1. Responsabilité contractuelle découlant du bail commercial ... Il ressort suffisamment du fait que la mauvaise exécution des obligations contractuelles du bailleur invoquée par la demanderesse à l'appui de sa demande tendant à obtenir une indemnité consiste en ce qu'à partir du 6 juin 1995, à tout le moins à partir du 1er juillet 1995, les échafaudages montés contre la façade de l'immeuble à appartements dans lequel le commerce était exploité et entravant l'accès au magasin et la poussière causée par les travaux à la façade ont entraîné un trouble de la jouissance ordinaire et paisible du bien loué, plus spécialement de l'exploitation du commerce, jusqu'au 14 décembre 1995, date à laquelle les échafaudages ont été démontés que la demanderesse est uniquement habilitée à introduire la demande ex contractu à l'égard du troisième défendeur qq. qui, à cette époque, était sous-locataire du bien loué litigieux ... En ce qui concerne la demande ex contractu introduite par la demanderesse à son égard, le troisième défendeur qq. fait valoir qu'en vertu des articles 1724 et 1725 du Code civil, il ne peut être tenu d'indemniser la demanderesse. Effectivement, l'article 1724 du Code civil règle le dommage résultant de la perte de la jouissance qui découle de l'obligation de réparer incombant au bailleur et prévoit que le preneur peut réclamer une réduction proportionnée du loyer si les réparations durent plus de quarante jours et l'article 1725 du même code régit le dommage résultant de la perte de la jouissance qui découle du fait des tiers pour lesquels le bailleur ne peut être appelé en garantie. Or, les travaux de restauration qui ont causé la perte de jouissance et le dommage invoqués par la demanderesse constituent non pas des travaux effectués au bien loué, objet du bail commercial, mais des travaux à la façade de l'immeuble à appartements litigieux effectués non pas sur l'ordre de la s.p.r.l. Y, mais sur celui de l'Association des copropriétaires Res. Rogier Palace, qui est un tiers tant à l'égard de la demanderesse qu'à l'égard des premier et deuxième défendeurs. Le fait qu'en sa qualité de syndic, le premier défendeur a déjà représenté l'Association des copropriétaires Res. Rogier Palace ne porte pas atteinte au fait qu'en sa qualité personnelle, il est un tiers à l'égard de la demanderesse en ce qui concerne la période litigieuse, les obligations contractuelles découlant du bail commercial liant uniquement la demanderesse et la s.p.r.l. Y. En conséquence, l'article 1724 du Code ci vil n'est pas applicable. Dès lors qu'il ressort des considérations précitées que l'installation des échafaudages et l'exécution des travaux de restauration à la façade ont causé une perte de jouissance imputable à l'Association des copropriétaires Res. Rogier Palace qui est un tiers à l'égard de la demanderesse et du troisième défendeur qq., il y a lieu de décider en application de l'article 1725 du Code civil que le troisième défendeur qq. ne peut être appelé à garantir la demanderesse du chef de ce trouble de jouissance. Dès lors, dans la mesure où elles sont fondées sur les obligations découlant du bail commercial conclu le 19 avril 1995, les demandes introduites par la demanderesse sont non fondées ... Les considérations précitées relatives à l'examen de la responsabilité en fonction des divers fondements juridiques invoqués par la demanderesse (sont) non seulement nécessaires à l'appréciation des demandes introduites à l'égard des divers défendeurs mais sont aussi importantes pour la détermination de l'indemnité due à la demanderesse ... La demanderesse réclamait une indemnité de 1.000.000 F.B. en première instance et demande actuellement, en degré d'appel, une somme de 1.175.000 F.B., en faisant valoir que la demande originaire doit être majorée de 175.000 F.B., soit à concurrence du loyer indûment payé. Le tribunal ne peut se rallier à l'allégation suivant laquelle le loyer aurait été indûment payé pendant des mois, dès lors que toutes les demandes ex contractu dirigées contre les premier, deuxième et troisième défendeurs ont été déclarées non fondées. La demanderesse reconnaît ne pas avoir payé le loyer à partir du mois de novembre 1995 jusqu'au mois de janvier 1996 inclus (...) Un tel comportement dans le chef de la demanderesse impliquant une pure et simple application person-nelle de l'exceptio non adimpleti contractus, il y a lieu d'examiner si les diverses conditions requises à cet égard sont remplies. Une des conditions requises pour pouvoir invoquer l'exception de non-exécution est que la suspension ne peut être

appliquée que dans la mesure où elle est justifiée par un manquement dans le chef de la partie adverse. (Voir : R. Kruithof, Verbintenissen, de gevolgen van het contract, TPR 1994, n° 265, p. 567). En d'autres termes, la demanderesse peut suspendre le paiement des loyers à l'égard du bailleur uniquement dans la mesure où un manquement aux obligations contractuelles incombant à la s.p.r.l. Y en sa qualité de bailleur existe et s'avère suffisamment grave pour justifier la suspension du paiement de la totalité des loyers. L'application de l'exceptio non adimpleti contractus implique en outre que la suspension de l'exécution des obligations dans le chef du preneur (soit, principalement, le payement des loyers) prend fin dès que l'autre partie remplit à nouveau ses obligations, c'est-à-dire, en l'espèce, dès le démontage des échafaudages, et qu'en conséquence, les obligations contractuelles synallag-matiques renaissent. Toutefois, ainsi qu'il ressort des considérations reproduites ci-avant (2.2.1.), le trouble invoqué par la demanderesse n'est pas imputable à la s.p.r.l. Y, dès lors que les travaux de réparation visent la restaura tion de la copropriété à laquelle, en sa qualité de locataire principale, la s.p.r.l. Y est étrangère et qu'ils ont été exécutés sur l'ordre de l'Association des copropriétaires Res. Rogier Palace, soit un tiers en ce qui concerne les obligations contractuelles existant entre les parties pour lequel, conformément à l'article 1725 du Code civil, la s.p.r.l. Y ne peut être appelée en garantie. Dès lors, la demanderesse ne peut invoquer l'exception d'inexécution pour justifier son refus de payer les loyers. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a déclaré fondée la demande reconventionnelle tendant à obtenir le paiement des loyers illicitement retenus introduite par le troisième défendeur qq. à l'égard de la demanderesse. Dès lors, l'appel de la demanderesse n'est pas davantage fondé à cet égard", alors que, première branche, l'article 1724, alinéa 1er, du Code civil dispose que "si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être diffé-rées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée"; que l'article 1724, alinéa 2, du Code civil dispose que "si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé"; que, dans la mesure où le bien loué nécessite aussi ces réparations urgentes et où le preneur subit une perte de la jouissance du bien loué ensuite de ces réparations, le seul fait que le bien loué ne constitue qu'une partie de l'immeuble à appartements nécessitant les réparations urgentes ne porte pas atteinte à ces dispositions; que, dès lors, c'est à tort que le jugement attaqué a décidé que l'article 1724 n'est pas applicable par le motif que les travaux de restaura-tion qui ont causé la perte de jouissance et le dommage subis par la demanderesse sont relatifs non pas au bien loué mais à la façade de l'immeuble à appartements, après avoir constaté qu'il s'agit de la façade de l'immeuble à appartements dont le bien loué fait partie et qu'en entravant l'accès au magasin et en causant de la poussière, les travaux à la façade ont entraîné un trouble de la jouissance ordinaire et paisible du bien loué (violation des articles 1719, 1720 et 1724 du Code civil), seconde branche, l'article 1724, alinéa 1er, du Code civil dispose que "si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée"; que l'article 1724, alinéa 2, du Code civil dispose que "si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à propor-tion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé"; que, l'article 1724 du Code civil ne requérant pas que les travaux soient exécutés sur l'ordre du bailleur même, le seul fait que les travaux ont été exécutés sur l'ordre d'un tiers, tel que l'Association des copropriétaires, n'y porte pas atteinte; que, dès lors, c'est à tort que le jugement attaqué a décidé que l'article 1724 n'est pas applicable par le motif que les travaux ont été exécutés non pas sur l'ordre de la s.p.r.l. Y W mais sur celui de l'Association des copropriétaires, (violation des articles 1719, 1720 et 1724 du Code civil) et que c'est à tort qu'il a décidé sur la base de ces circonstances que, conformément à l'article 1725 du Code civil, le troisième défendeur qq. ne peut être appelé en garan-tie du chef de ce trouble de la jouissance (violation de l'arti-cle 1725 du Code civil) : Quant à la première branche : Attendu que, dans la mesure où il fait valoir que la façade du bien loué devait être restaurée alors que le jugement attaqué ne constate pas ce fait, le moyen, en cette branche, oblige la Cour à procéder à un examen des faits pour lequel elle est sans pouvoir; Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est irrecevable; Attendu que, ensuite, l'article 1724, alinéa 1er, du Code civil dispose que "le preneur doit souffrir les réparations urgentes dont la chose louée a besoin et qui ne peuvent être différées jusqu'à la fin du bail, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée"; Que l'article 1724, alinéa 2, du Code civil dispose que "si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé"; Que le bailleur donnant des parties privatives d'un immeuble à appartements en location, n'est pas tenu d'indemniser le locataire en application de ces dispositions lorsque l'associa-tion des copropriétaires procède à l'exécution de travaux aux parties communes, telles que la façade du bâtiment; Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli; Quant à la seconde branche : Attendu que le moyen, en cette branche, n'indique pas com-ment et en quoi le jugement attaqué viole l'article 1725 du Code civil; Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est imprécis et, dès lors, irrecevable; Attendu que, ensuite, le moyen, en cette branche, fait valoir que les travaux ont été exécutés au bien loué; Attendu que le jugement attaqué constate que les travaux ont été exécutés aux parties communes de l'immeuble dont le bien loué fait partie; Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, manque en fait; Sur le troisième moyen libellé comme suit, pris de la violation des articles 1382, 1383, 1984, 1989, 1991 et 1992 du Code civil et du principe dispositif général des parties, en ce que le jugement de confirmation attaqué déclare non fondée la demande tendant à entendre condamner solidairement les premier, deuxième et troisième défendeurs au paiement d'une indemnité de 1.175.000 F.B. introduite par la demanderesse et condamne la demanderesse à payer au troisième défendeur qq. la somme de 105.000 F.B., par les motifs que : "La demanderesse fonde aussi sa demande tendant à obtenir une indemnité sur la faute commise par les premier, deuxième et troisième défen-deurs, à savoir la culpa in contrahendo, en alléguant que, lors de la conclusion du bail commercial du 19 avril 1995, il lui a été illicitement dissimulé que le ravalement de la façade envisagé serait entrepris peu après l'ouverture de son nouveau commerce et influerait de manière néfaste sur le développement de ses activités commerciales. La Cour de cassation a réitéré à plusieurs reprises que le fondement d'une demande tendant à obtenir la réparation d'un dommage résultant d'une faute commise lors de la conclusion d'un contrat est de nature non pas contractuelle mais quasi-délictuelle. Ceci n'exclut pas que les négociations peuvent être menées par des parties s'avérant ultérieurement liées par le contrat, à savoir, en l'espèce, la demanderesse et le troisième défendeur qq. alors qu'une éventuelle faute commise par les premier et deuxième défendeurs au cours de la phase précédant la conclusion du contrat n'implique aucune responsabilité personnelle dans leur chef mais engage la responsabilité du troisième défendeur qq. en sa qualité de partie négociante et contractante. S'ils sont intervenus à ce moment et ont éventuellement commis une faute, les premier et deuxième défendeurs ont agi en leur qualité d'organe de la s.p.r.l. Y, à tout le moins en qualité de mandataires chargés de conclure le bail commercial entre la s.p.r.l. Y et la demanderesse. Ceci est d'autant plus vrai que les premier et deuxième défendeurs n'ont pas négocié avec la demanderesse en leur nom personnel relativement à la conclusion du bail commercial et que les seules obligations contractuelles nées du bail commercial sont les obligations nées entre les premier et deuxième défendeurs personnellement, d'une part, et la demanderesse, d'autre part, après la résiliation amiable du bail du 1er février 1996 à l'égard de la s.p.r.l. Y, entre-temps déclarée en état de faillite, ensuite de laquelle le sous-locataire est devenu locataire principal du bailleur, les propriétaires. Ceci implique qu'aucune demande introduite à titre personnel à l'égard des premier et deuxième défendeurs n'est fondée, dès lors que seule la responsabilité de la s.p.r.l. Y peut être retenue si une faute a été commise au cours de la phase antérieure au contrat précédant le 19 avril 1995, fût-ce par le premier et/ou le deuxième défendeur. Cette distinction n'est pas dénuée d'importance dès lors que le troi-sième

défendeur qq. fait valoir qu'en tant que tiers à l'égard de l'Association des copropriétaires Res. Rogier Palace, la s.p.r.l. Y n'avait pas connaissance et ne pouvait avoir connaissance du fait que le ravalement de la façade EACUTE ;tait envisagé, ce qui n'est pas le cas en ce qui concerne les premier et deuxième défendeurs qui étaient au courant de ce projet, à tout le moins en ce qui concerne Y Jan qui est intervenu en tant que gérant de la s.p.r.l. Y et était aussi syndic de l'Association des copropriétaires Res. Rogier Palace. C'est à bon droit que le premier juge a décidé qu'eu égard aux témoignages, il est établi que la demanderesse ne savait pas que le ravalement de la façade était envisagé, dès lors que le témoin De Vleminck Luc a formellement déclaré qu'il a conclu le bail commercial sur l'ordre de la s.p.r.l. Y sans que Mme P. L. et lui-même aient été averti de la rénovation envisagée. Les déclarations très imprécises du témoin J. C. ne sont pas de nature à réduire à néant les déclara-tions du premier témoin. La faute, considérée comme établie, consiste en ce qu'il a été dissimulé à la demanderesse que le ravalement de la façade serait entrepris peu après l'entrée en vigueur de son bail commercial et l'ouverture de son nouveau commerce. La durée des travaux de rénovation a été évaluée à une dizaine ou une douzaine de jours. C'est à bon droit que le premier juge considère que ni la s.p.r.l. Y ni les premier et deuxième défendeurs ne pouvaient savoir à ce moment que les travaux de rénovation de la façade révéleraient que des travaux de restauration plus importants s'avéraient nécessaires dont l'ampleur et le coût s'annonçaient tels que toutes les parties ont préféré les soumettre à l'approbation de l'assemblée générale de l'Association des copropriétaires Res. Rogier Palace. En vue d'évaluer le dommage, il y a dès lors lieu d'examiner dans quelle mesure le fait de "dissimuler" l'entreprise de la rénovation de la façade a influé sur les négociations de la demanderesse et du troisième défendeur qq. quant à la conclusion du bail commercial du 19 avril 1995 et sur le fait que la demanderesse avait envisagé d'ouvrir son nouveau commerce le 3 juin 1995. C'est à bon droit que le premier juge a décidé que les travaux de rénovation dont la durée était évaluée à une dizaine ou à une douzaine de jours n'étaient pas susceptibles de faire renoncer la demanderesse au bail commercial. Les quelques inconvénients causés par l'installation des échafaudages et les conditions de travail malaisées pendant cette courte période se voyaient compensés par l'avantage d'exploiter un commerce dans un immeuble à appartements dont la façade venait d'être rénovée. La demanderesse a allégué par ailleurs qu'elle aurait encore pu poursuivre l'exploitation de son commerce à son ancienne adresse, à Ostende, JozefIIstraat, la location y étant prévue jusqu'à la fin de l'année 1995, ce qui lui aurait permis de remettre l'ouverture de son nouveau commerce et la période nécessaire à la "relance" de ses ventes à une période postérieure à la rénovation de la façade envisagée et, partant, de réaliser un meilleur bénéfice. Toutefois, la demanderesse n'ayant pas produit de pièces à l'appui de cette thès e, le tribunal siégeant en degré d'appel est tenu de confirmer la décision du premier juge suivant laquelle la demanderesse n'apporte pas de preuve à cet égard", alors que, première branche, la demanderesse a allégué qu'elle aurait encore pu poursuivre l'exploitation de son commerce à son ancienne adresse, à Ostende, JozefIIstraat, la location y étant prévue jusqu'à la fin de l'année 1995, ce qui lui aurait permis de remettre l'ouverture de son nouveau commerce et la période nécessaire à la "relance" de ses ventes à une période postérieure à la rénovation de la façade envisagée; que les parties n'ont contesté ni le fait que la demanderesse avait effectivement la possibilité de poursuivre l'exploitation de son commerce à son ancienne adresse, à Ostende, JozefIIstraat, ni le fait que la location y était prévue jusqu'à la fin de l'année 1995 et que ceci lui aurait permis de remettre l'ouverture de son nouveau commerce à une période postérieure à la rénovation envisagée; qu'en décidant que la demanderesse n'a pas produit de pièces à l'appui de cette thèse, le jugement attaqué a soulevé une contestation inexistante entre les parties (violation du principe dispositif général des parties), seconde branche, les juges d'appel ont constaté que la faute des premier et deuxième défendeurs consiste en ce qu'il a été dissimulé à la demanderesse que le ravalement de la façade serait entrepris peu après l'entrée en vigueur de son bail commercial et l'ouverture de son nouveau commerce, que le fondement de cette faute est de nature quasi-délictuelle et que la faute est établie; que, toutefois, c'est à tort que le jugement attaqué a décidé que cette faute n'implique aucune responsabilité personnelle dans le chef des premier et deuxième défendeurs, dès lors qu'ils ont agi en leur qualité d'organe de la s.p.r.l. Y W, à tout le moins, en qualité de mandataires de cette société, ce qui implique que, même s'ils ont commis cette faute, aucune demande introduite à titre personnel à leur égard n'est fondée; qu'effectivement, le fait que les premier et deuxième défendeurs ont agi en leur qualité d'organe de la s.p.r.l. Y W n'empêche pas qu'ils restent personnellement responsables de leurs propres fautes même s'ils ont commis celles-ci en tant qu'organe (violation des articles 1382 et 1383 du Code civil); que le fait que les premier et deuxième défendeurs ont agi à tout le moins en qualité de mandataires de la s.p.r.l. Y W ne les soustrait pas davantage à la responsabilité personnelle résultant de leurs propres fautes (violation des articles 1984, 1989, 1991 et 1992 du Code civil) : Quant à la première branche : Attendu qu'il n'existe pas de principe général du droit "des parties" ni de principe général du droit dénommé "principe dispositif général des parties"; Attendu que les premier et deuxième défendeurs ont fait valoir dans leurs conclusions déposées le 12 novembre 1998 que : "(La demanderesse) a introduit la procédure par pur sentiment de frustration, son commerce ne se développant pas comme elle le souhaitait. Elle a abandonné une première fois son ancienne exploitation établie à Ostende, JozefII-straat, et, son chiffre d'affaires étant insuffisant, elle quitte à présent le magasin situé dans la Residentie Rogier Palace après avoir annoncé la remise de son commerce par affiche apposée le 11 juin 1997 sur la vitrine de son magasin (...) et après avoir résilié le bail par lettre du 25 octobre 1997 (...)"; Attendu qu'il ressort de ce qui précède que, contrairement à ce que le moyen, en cette branche, fait valoir, les premier et deuxième défendeurs ont contesté le moyen de défense invoqué; Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, manque en fait; Quant à la seconde branche : Attendu que, lorsqu'un organe d'une société ou un mandataire agissant dans le cadre de son mandat commet une faute ne constituant pas un délit au cours de négociations donnant lieu à la conclusion d'un contrat, cette faute engage non pas la responsabilité de l'administrateur ou du mandataire mais celle de la société ou du mandant; Attendu que le jugement attaqué constate que les premier et deuxième défendeurs ont agi en leur qualité d'organe de la s.p.r.l. Y W, à tout le moins en qualité de mandataires chargés de conclure le bail commercial avec la demanderesse et que, bien qu'ils aient eu connaissance de la restauration envisagée, ils ont dissimulé ce fait; Que, dès lors, c'est à bon droit que le jugement attaqué décidé que la faute commise par les premier et deuxième défendeurs au cours des négociations ayant abouti à la conclusion du contrat, a été commise pour le compte de la s.p.r.l. et qu'ils ne peuvent en être tenus personnellement responsables; Que le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli; Sur le quatrième moyen libellé comme suit, pris de la violation des articles 544, 1319, 1320 et 1322 du Code civil, en ce que le jugement de confirmation attaqué déclare non fondée la demande tendant à entendre condamner solidairement les premier et deuxième défendeurs au paiement d'une indemnité de 1.175.000 F.B. introduite par la demanderesse et condamne la demanderesse à payer au troisième défendeur qq. la somme de 105.000 F.B., par les motifs que : "La demanderesse a finalement fondé sa demande tendant à obtenir une indemnité en réparation du trouble de jouissance subi ensuite des travaux qui ont finalement pris fin le 24 décembre 1995 sur l'article 544 du Code civil et le premier juge a accueilli la demande ainsi fondée à l'égard de la quatrième défenderesse. La demanderesse ayant fait valoir en première instance qu'elle pouvait invoquer le même fondement juridique pour introduire sa demande à l'égard des premier et deuxième défendeurs, propriétaires du bien loué, le tribunal ne peut que constater en degré d'appel que c'est à bon droit que le premier juge a décidé que les premier et deuxième défendeurs ne peuvent être tenus responsables en vertu de l'article 544 du Code civil, dès lors que les travaux de restauration étaient justifiés par l'état de délabrement de la façade qui fait partie de la copropriété et non de la propriété privative du premier ou du deuxième défendeur et qu'ils ont en outre été exécutés sur l'ordre de l'Association des copropriétaires Res. Rogier Palace. La demanderesse n'a invoqué aucun grief à cet égard en degré d'appel. Le fait que les travaux ont causé un trouble à la demanderesse est suffisamment prouvé par les seize photos de son magasin et il n'est pas contesté que l'installation des échafaudages devant la vitrine a duré du 6 juin 1995, à tout le moins du 1er juillet 1995, jusqu'au 24 décembre 1995. Il y a dès lors lieu de confirmer la décision du premier juge suivant laquelle la quatrième défenderesse est la seule responsable de ce dommage, à l'exclusion des premier, deuxième et troisième défendeurs, alors que, première branche, le propriétaire d'un immeuble qui, sans commettre d'acte fautif, rompt l'équilibre existant entre deux propriétés voisines et cause à l'occupant d'une de ces propriétés, tel le locataire de ce bien, un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, plus spécialement ensuite de l'exécution de travaux à son immeuble, est tenu de payer une indemnité à cet occupant; que, lorsque plusieurs personnes sont copropriétaires d'un immeuble, chacune d'entre elles est tenue d'indemniser entièrement l'occupant pour le trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage résultant de travaux exécutés à l'immeuble dont elles sont copropriétaires; que le jugement attaqué constate que les travaux à la façade de l'immeuble à appartements ont effectivement causé un trouble dans le chef de la demanderesse; que, dès lors, c'est à tort que le jugement attaqué a décidé que les premier et deuxième défendeurs ne peuvent être tenus responsables en vertu de l'article 544 du Code civil, dès lors que les travaux de restauration étaient justifiés par l'état de délabrement de la façade qui fait partie de la copropriété et non de la propriété privative du premier ou du deuxième défendeur; qu'effectivement, en leur qualité de copropriétaires de la façade, les premier et deuxième défendeurs sont tenus d'indemniser entièrement la demanderesse pour le trouble résultant des travaux exécutés à cette façade (violation de l'article 544 du Code civil), seconde branche, dans ses conclusions déposées devant le premier juge, la demanderesse a expressément fait valoir que l'installation des échafaudages devant la façade de l'immeuble à appartements a causé un trouble de voisinage excessif, que, par ces travaux, les premier et deuxième défendeurs ont causé ce trouble excessif et qu'en conséquence, ils sont responsables en tant que propriétaires (voir les deuxièmes conclusions déposées le 30 octobre 1996 devant le premier juge par la demanderesse, pages 3 et 4, n° II, 2, 3 et 4 et les troisièmes conclusions déposées le 6 janvier 1997 devant le premier juge par la demanderesse, page 4, n° 4);

que la demanderesse a entièrement et expressément réitéré ces conclusions dans ses conclusions d'appel (voir conclusions d'appel déposées le 16 novembre 1998 par la demanderesse, pages 2 et 3, n° II, 1, 2, 3 et 4); que, dès lors, la demanderesse a fait valoir en degré d'appel que les premier et deuxième défendeurs sont responsables du trouble de voisinage excessif et qu'en décidant que la demanderesse n'a invoqué aucun grief à cet égard en degré d'appel, le jugement attaqué viole la foi due à ces conclusions (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil) :

 

Quant à la première branche :

Attendu que le moyen, en cette branche, fait valoir qu'en leur qualité de copropriétaires de la façade, les premier et deuxième défendeurs sont tenus d'indemniser entièrement la demanderesse pour le trouble résultant des travaux exécutés à cette façade; Attendu qu'il ne ressort pas des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que la demanderesse a fait valoir ce moyen de défense devant le juge du fond; Que, dès lors qu'il est étranger à l'ordre public et n'intéresse pas le droit impératif, le moyen, en cette branche, ne peut être invoqué pour la première fois devant la Cour et, partant, est irrecevable;

 

Quant à la seconde branche :

Attendu que le jugement attaqué décide que "la (demanderesse) ayant fait valoir en première instance qu'elle pouvait invoquer le (...) fondement juridique (de l'article 544 du Code civil) pour introduire sa demande à l'égard des (premier et deuxième défendeurs), en leur qualité de propriétaires du bien loué, le tribunal ne peut que constater en degré d'appel que c'est à bon droit que le premier juge a décidé que les premier et deuxième défendeurs ne peuvent être tenus responsables en vertu de l'article 544 du Code civil, dès lors que les travaux de restauration étaient justifiés par l'état de délabrement de la façade qui fait partie de la (copropriété) et non de la propriété privative (du premier ou du deuxième défendeur) et qu'ils ont en outre été exécutés sur l'ordre de (la quatrième défenderesses)"; Que, dès lors, le jugement attaqué statue comme s'il n'avait pas commis la violation de la foi due aux conclusions déposées de la demanderesse invoquée;

Que, fût-il fondé, le moyen, en cette branche, ne saurait entraîner la cassation et, dès lors, est irrecevable; Sur le cinquième moyen libellé comme suit, pris de la violation des articles 6, §1er, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, signée à Rome le 4 novembre 1950, approuvée par la loi du 13 mai 1955, 1315, 1316, 1319, 1320, 1322, 1341, 1348, 1349, 1353 du Code civil (l'article 1341, tel qu'il a été modifié par les lois des 20 mars 1948 et 10 décembre 1990), 747, §2, 870, 871, 876 et 1042 du Code judiciaire (l'article 747, §2, tel qu'il a été modifié par les lois des 3 août 1992 et 23 mars 1995) et du principe général dispositif relatif au respect des droits de la défense, en ce que le jugement de confirmation partielle attaqué déclare la demande tendant à entendre condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité de 1.175.000 F.B. introduite par la demanderesse partiellement fondée à l'égard de la quatrième défenderesse, soit à concurrence de la somme de 125.000 F.B., par les motifs que : "Dès lors qu'il a été décidé que le troisième défendeur qq. a commis une faute à l'égard de la demanderesse fondée sur la culpa in contrahendo consistant en la dissimulation de l'entreprise des travaux de rénovation envisagés au moment de la conclusion du bail commercial, bien que la demanderesse n'ait pas apporté la preuve de son dommage à cet égard, la responsabilité de la quatrième défenderesse fondée sur l'article 544 du Code civil donne lieu à l'indemnisation d'un dommage totalement différent, plus spécialement de la perte de la jouissance subie par la demanderesse ensuite du trouble résultant des travaux et de l'installation des échafaudages. Le trouble consistait concrètement en ce que l'accès au magasin était rendu malaisé et la vue sur la vitrine, élément non dénué d'importance pour un magasin de mode, était gênée. En première instance, la demanderesse a demandé une indemnité de 1.000.000 F.B. et, alléguant qu'il y a lieu de majorer la demande originaire d'une somme de 175.000 F.B. pour les loyers indûment payés, elle demande actuellement en degré d'appel une somme de 1.175.000 F.B.. Le tribunal ne peut se rallier à l'allégation suivant laquelle le loyer aurait été indûment payé pendant des mois, dès lors que toutes les demandes ex contractu introduites à l'égard des premier, deuxième et troisième défendeurs ont été déclarées non fondées. Le tribunal considère que la somme de 1.000.000 F.B. réclamée par la demanderesse est arbitraire et contestable, dès lors qu'elle ne peut ni préciser ni justifier cette somme. La demanderesse allègue qu'outre le trouble de jouissance, elle a subi un tel préjudice commercial qu'elle n'a pu entamer ses nouvelles activités commerciales dans un climat sain, ce qui l'a finalement obligée à mettre fin à ses activités. Les défendeurs ont fait valoir à plusieurs reprises en première instance que la demanderesse ne produisait aucune pièce justifiant la baisse de son chiffre d'affaires ou l'augmentation de ses frais généraux qui résulteraient du trouble qu'elle a subi ensuite de l'installation prolongée des échafaudages et des conditions de travail malaisées au cours des travaux de restauration. La lettre émanant du comptable de la demanderesse, F., ne peut être admise comme pièce justificative. Ce comptable agit non seulement sur l'ordre de la demanderesse mais se borne aussi à mentionner dans la lettre précitée que la marge bénéficiaire de l'exercice de 1995 a diminué de 36 %, sans indiquer les causes de cette baisse. Enfin, il ne peut être perdu de vue qu'au cours de cette année précisément, la demanderesse a liquidé son commerce de la JozefIIstraat et s'est installée dans le nouveau magasin de la Rogierlaan qui devait être complètement aménagé, ce qui implique des frais exceptionnels et exerce une influence néfaste mais temporaire sur les bénéfices mais ne peut être uniquement imputé au trouble que les travaux de restauration ont incontestablement causé. Aucun chiffre concernant les exercices de 1996 et 1997 n'est communiqué. Nonobstant le fait que, tant en première instance qu'en degré d'appel, elle ait été enjointe à plusieurs reprises par les défendeurs d'évaluer son dommage de manière plus précise, à tout le moins de produire des pièces prouvant la baisse de ses ventes au cours de la période du 6 juin 1995 au 14 décembre 1995, la demanderesse n'y a pas donné suite. Il n'y a pas lieu d'accueillir son ultime offre de communiquer tous ses documents comptables au tribunal faite par la voie des conclusions déposées le 11 janvier 1999, dès lors qu'aucune des autres parties litigantes ne peut y répondre, les délais pour conclure étant fixés depuis le 8 octobre 1998 par l'ordonnance prononcée par le président conformément à l'article 747, §2, du Code judiciaire. Il lui appartenait de soumettre, pièces vérifiables à l'appui, la question du préjudice commercial invoqué à la contradiction des parties au cours des débats. Dès lors qu'elle a omis de le faire, il y a lieu de constater qu'elle n'apporte pas la preuve du préjudice commercial qui lui incombe. Par ailleurs, il ressort incontestablement des seize photos produites

que les travaux qui ont duré jusqu'au 14 décembre 1995 ont causé un trouble de jouissance. Toutefois, il n'y a pas lieu de se rallier à la décision du premier juge suivant laquelle l'indemnité doit uniquement être évaluée pour la période du 1er juillet 1995 au 6 septembre 1995, dès lors que ceci implique que la quatrième défenderesse serait uniquement responsable du trouble causé pendant la période au cours de laquelle elle a illicitement fait installer les écha-faudages, soit une responsabilité fondée sur la faute (articles 1382 et 1383 du Code civil). Ainsi qu'il est apparu ci-avant, la quatrième défenderesse est responsable du dommage en vertu de l'article 544 du Code civil pour avoir rompu l'équilibre ou avoir causé un trouble excessif non seulement du mois de septem-bre au mois de décembre mais aussi du mois de juin au mois de septembre. Le tribunal statuant en degré d'appel considère que le dommage pour cause de trouble résultant de l'installation prolongée des échafaudages et de tous les inconvénients en découlant subi pendant une période de sept mois (juin-décembre) par la demanderesse dans le cadre de l'exploitation de son com-merce dont la valeur locative s'élève à la somme de 35.000 F.B. doit être évalué ex ôquo et bono à la somme de 125.000 F.B.", alors que, première branche, conformément à l'article 747, §2, du Code judiciaire, le président du tribunal de première instance de Bruges a décidé par ordonnance prononcée le 8 octobre 1998 que la demanderesse pouvait répliquer jusqu'au 11 janvier 1999 inclus et que le troisième défendeur qq. était tenu de déposer sa duplique le 8 février 1999 au plus tard; que, dès lors, c'est à tort que le jugement attaqué n'a pas accueilli l'offre de communiquer tous les documents comptables au tribunal faite par la demanderesse dans ses dernières conclusions déposées le 11 janvier 1999, par le motif qu'aucune des parties litigantes ne pouvait y répondre eu égard à l'ordon-nance prononcée le 8 octobre 1998 en vertu de l'article 747, §2, du Code judiciaire; qu'effectivement, en vertu de la même ordonnance, le troisième défendeur qq. avait encore la possibilité d'y répondre jusqu'au 8 février 1999 et qu'en conséquence, c'est à tort que le jugement attaqué rejette l'offre de preuve faite par la demanderesse par ces motifs (violation des articles 747, §2, et 1042 du Code judiciaire); que, dès lors, le jugement attaqué viole aussi la foi due à l'ordonnance pronon-cée le 8 octobre 1998 par le président du tribunal de première instance de Bruges (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil), deuxième branche, lorsque le président ou le juge désigné par celui-ci détermine les délais pour conclure conformément à l'article 747, §2, du Code judiciaire, les parties ont le droit de déposer leurs conclusions au cours des délais ainsi fixés et le juge est obligé d'avoir égard aux conclusions déposées dans ces délais même si, eu égard à l'ordonnance fixant les délais pour conclure, certaines parties n'ont plus la possibilité de répondre aux conclusions d'autres parties; que la demanderesse a proposé de communiquer tous ses documents comptables au tribunal par ses conclusions déposées le 11 janvier 1999, soit dans le délai fixé par l'ordonnance prononcée le 8 octobre 1998 par le président du tribunal de première instance de Bruges conformément à l'article 747, §2, du Code judiciaire; que, dès lors, c'est à tort que le jugement attaqué a décidé que l'offre de preuve faite par la voie de ces conclusions ne peut être accueillie par le seul motif qu'aucune des parties litigantes ne pourrait y répondre (violation des articles 747, §2, et 1042 du Code judiciaire); qu'en rejetant les conclusions relatives à l'offre de preuve déposées en temps utile par la demanderesse, le jugement attaqué viole aussi les droits de défense de la demanderesse (violation de l'article 6, §1er, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et du principe général du droit relatif au respect des droits de la défense), troisième branche, dans leurs conclusions d'appel, les premier et deuxième défendeurs ont fait valoir que la demanderesse ne produisait aucune pièce justifiant la baisse de son chiffre d'affaires et ne déposait aucune pièce comptable (voir les conclusions d'appel déposées par les premier et deuxième défendeurs et datées du 10 novembre 1998, page 6); que, dans ses deuxièmes conclusions d'appel, le troisième défendeur qq. a fait valoir que, dès lors qu'elle persistait à refuser de produire les pièces probantes de sa comptabilité, il n'y avait pas lieu d'avoir égard aux allégations de la demanderesse (voir les deuxièmes conclusions d'appel déposées par le troisième défendeur qq. et datées du 10 décembre 1998, page 2); que, dans ses conclusions d'appel, la quatrième défenderesse a fait valoir que la demanderesse n'apportait pas la preuve de son dommage (voir les conclusions d'appel déposées par la quatrième défenderesse et datées du 16 novembre 1998, page 4); que le jugement attaqué a constaté que, dans ses dernières conclusions déposées le 10 janvier 1999, la demanderesse a proposé de communiquer tous ses documents comptables au tribunal; qu'en décidant qu'il n'y a pas lieu d'accueillir cette offre par le motif qu'aucune des parties litigantes ne peut y répondre, alors que, dans leurs conclusions antérieures, ces mêmes parties reprochaient précisément à la demanderesse de ne pas produire de pièces comptables et qu'ensuite de ces reproches, la demanderesse a proposé de communiquer toutes ses pièces comptables, le jugement attaqué viole les droits de défense de la demanderesse (violation de l'article 6, §1er, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et du principe général du droit relatif au respect des droits de la défense) ainsi que son droit de prouver l'étendue de son dommage par la voie de présomptions de l'homme, notamment de sa comptabilité complète (violation des articles 1315, 1316, 1341, 1348, 1349, 1353 du Code civil, 870, 871, 876 et 1042 du Code judiciaire) :

 

Quant à la première branche :

Attendu que le moyen, en cette branche, est uniquement dirigé contre la décision relative à la preuve de l'importance de la rupture de l'équilibre existant entre les deux fonds dont la quatrième défenderesse est responsable; Attendu que le jugement attaqué fonde sa décision sur le fait que la quatrième défenderesse n'avait pas davantage la possibilité de déposer des conclusions quant à l'offre de preuve faite par la demanderesse; Attendu que le fait que le troisième défendeur pouvait encore déposer des conclusions à cet égard ne porte pas atteinte à la régularité de la décision; Que le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli;

 

Quant à la deuxième branche :

Attendu que l'article 747, §2, du Code judiciaire dispose uniquement que le président ou le juge désigné par celui-ci détermine les délais pour conclure et que les conclusions déposées après l'expiration de ce délai sont d'office écartées des débats; Que cet article n'énonce aucune disposition quant au con-tenu des conclusions et n'exclut pas que le juge appréciant l'offre de preuve faite par conclusions déposées dans le délai déterminé tienne compte du fait que les autres parties ne pourront plus faire valoir leurs moyens quant à cette offre de preuve par conclusions; Attendu que le jugement attaqué rejette l'offre de preuve faite par la demanderesse comme étant tardive par le motif que les autres parties ne pourront plus y répondre; Que, dès lors, le jugement attaqué ne viole ni les articles 747, §2, et 1042 du Code judiciaire, ni les droits de défense de la demanderesse; Que le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli;

 

Quant à la troisième branche :

Attendu que la règle énoncée dans la réponse au moyen, en sa deuxième branche, est aussi applicable lorsque l'offre de preuve est faite en réponse aux moyens de défense invoqués par d'autres parties suivant lesquels aucune pièce n'a été produite à l'appui de la demande; Attendu qu'en rejetant l'offre de preuve faite par la demanderesse par le motif que les autres parties ne pourront plus y répondre, le jugement attaqué ne viole pas les droits de défense de la demanderesse et ne la prive pas illicitement du droit d'apporter la preuve de son dommage par la voie de présomptions; Que le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli;

 

PAR CES MOTIFS,

Casse le jugement attaqué en tant qu'il statue sur la demande reconventionnelle introduite par le troisième défendeur et sur les dépens de la demanderesse et du troisième défendeur;

Pour le surplus, rejette le pourvoi;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé; Condamne la demanderesse aux quatre cinquièmes des dépens; Réserve le surplus des dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Furnes, siégeant en degré d'appel.