Bonjour Copro
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Publié le lundi 19 novembre 2012
Résumé

MESDAMES, MESSIEURS,

MESDAMES, MESSIEURS,
Dans la pratique, les coproprie?taires et les habitants des grands immeubles a? appartements ne se connaissent pas suffisamment et s’investissent peu dans la gestion du ba?timent. Dans ce cas, le syndic est non seulement l’interlocuteur officiel mais aussi souvent l’interlocuteur de premie?re ligne. Or, a? lui seul, le syndic n’est pas toujours suffisamment disponible pour re?gler rapidement les petits proble?mes pratiques et autres qui peuvent se poser au quotidien dans une coproprie?te?. Il est un intervenant externe, qui ge?re le ba?timent de fac?on professionnelle.
Dans un immeuble a? appartements, il est souhaitable qu’outre le syndic officiel, un habitant s’occupe e?gale- ment, sur une base volontaire, des petits proble?mes qui peuvent se poser quotidiennement. Il ve?rifie, par exemple, si les poubelles sont sorties et rentre?es. Il veille a? ce que la femme de me?nage dispose du mate?riel de nettoyage ne?cessaire. Il est la personne de contact a? laquelle s’adressent les autres habitants lorsque la porte de garage ou l’ascenseur ne fonctionne pas. Il est l’interme?diaire entre les autres habitants et le syndic. E?tant donne? qu’il connai?t l’immeuble, il assiste le syndic en demandant, par exemple, des offres de prix et en fournissant des explications aux entrepreneurs a? cet effet. Lorsque des travaux doivent e?tre exe?cute?s, les entrepreneurs peuvent sonner chez lui pour acce?der au ba?timent, etc.
Les ta?ches que cet habitant prend en charge facilitent la vie de tous les jours au sein de la re?sidence. Elles contribuent a? cre?er un climat d’harmonie dans l’im- meuble. Il est donc souhaitable que certaines personnes se mobilisent dans l’inte?re?t du groupe sans qu’elles en tirent ne?cessairement un avantage financier. De telles initiatives renforcent incontestablement le sens de la collectivite? et le tissu social, en l’occurrence celui de la communaute? des habitants de l’immeuble.
Bien que personne ne puisse obliger un habitant a? assumer cette ta?che, celui-ci n’est conside?re? comme volontaire ni par le ministre des Finances ni par sa colle?gue des Affaires sociales.
D’apre?s le ministre des Finances, les activite?s en question ne re?pondent pas a? la de?finition d ’activite?s occasionnelles figurant dans la circulaire Ci.RH.241/509 803 du 5 mars 1999. Cette circulaire de?crit notamment les activite?s qui entrent en conside?ration pour l’application de ce re?gime fiscal. Il s’agit, en l’occurrence, d’activite?s occasionnelles qui doivent e?tre exerce?es dans le cadre d’activite?s sociales, culturelles ou sportives du club, de la fe?de?ration, de l’association, de l’institution ou de l’autorite? publique. Sont notamment vise?s, l’accueil ou l’accompagnement de malades, de personnes a?ge?es, d’enfants, de jeunes et de personnes socialement de?favorise?es (comme les soins a? domicile dont certaines personnes sont tributaires et les soins de proximite?), la protection de l ’environnement, l ’organisation de compe?titions sportives et d’e?ve?nements sociaux et culturels, ainsi que la propre participation a? ces compe?titions et e?ve?nements1.
La ministre des Affaires sociales ne conside?re pas non plus les re?sidents qui se chargent des ta?ches en question comme des volontaires, parce qu’elle estime que ces re?sidents fournissent ces services en partie e?galement dans leur propre inte?re?t et pour leur propre compte. Il ne s’agit de?s lors pas de volontaires au sens de l’article 3, 1°, de la loi du 3 juillet 2005 relative aux droits des volontaires2.
Nous ne partageons pas ce point de vue. En vertu de la disposition pre?cite?e, il faut entendre par volontariat:
“toute activite?:
a) qui est exerce?e sans re?tribution ni obligation;
b) qui est exerce?e au profit d’une ou de plusieurs personnes autres que celle qui exerce l’activite?, d’un groupe ou d’une organisation ou encore de la collectivite? dans son ensemble;
c) qui est organise?e par une organisation autre que le cadre familial ou prive? de celui qui exerce l’activite?;
d) et qui n’est pas exerce?e par la me?me personne et pour la me?me organisation dans le cadre d’un contrat de travail, d’un contrat de services ou d’une de?signation statutaire;”.
Un re?sident qui ge?re volontairement le quotidien d’un immeuble a? appartements le fait sans re?tribution ni obligation. Aucun habitant, coproprie?taire ou syndic ne peut l’obliger a? jouer un tel ro?le ou a? poursuivre sa mission. Il peut, a? tout moment, faire savoir qu’il cesse d’e?tre la “personne de contact” au sein de l’immeuble. Il n’est en aucun cas juridiquement lie? ni a? un ou plu- sieurs re?sidents ou coproprie?taires, ni a? la personne morale “association des coproprie?taires” vise?e a? ?l’article 577-5 du Code civil. Il se distingue en effet d’un concierge ou d’un gardien d’immeuble, qui, lui, est au service de l’association des coproprie?taires et qui peut avoir des obligations contractuelles, telles qu’une pre?sence minimum certains jours ou a? certaines heures. Ce n’est pas le cas d’un habitant qui joue volontairement le ro?le de “personne de contact” au sein d’un immeuble a? appartements.
Les ta?ches qu’il assume profitent a? l’ensemble des habitants de l’immeuble. Bien su?r, comme tous ceux qui habitent l’immeuble, ce re?sident de?voue? a inte?re?t a? ce que tout tourne rond au sein de la coproprie?te?. Cela ne veut cependant pas dire qu’il fait ce travail uniquement dans son inte?re?t personnel. Ses prestations sont exe?cute?es au be?ne?fice de l’ensemble des habitants. Il en va d’ailleurs de me?me pour tout individu vis-a?-vis de l’organisation ou du groupe auquel il appartient ou me?me vis-a?-vis de la socie?te? dans son ensemble. Chaque individu a un inte?re?t naturel a? ce que la communaute? dont il fait partie fonctionne bien, de manie?re a? ce que les relations humaines au sein de cette communaute? soient empreintes de pre?venance, de compre?hension et de respect.
La ta?che que le re?sident qui se met au service de la coproprie?te? accomplit concerne la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles ba?tis, ce qui correspond au but pour lequel l’association des coproprie?taires est dote?e de la personnalite? juridique (art. 577-5 du Code civil). C’est pourquoi cette association devrait e?tre conside?re?e comme une organisation au sens de l’article 3 de la loi du 3 juillet 2005 relative aux droits des volontaires. Il s’agit d’une personne morale prive?e sans but lucratif. L’association des coproprie?taires ne vise en effet en aucun cas a? re?aliser des profits.
Il est de?s lors souhaitable que le re?sident actif dans la coproprie?te? be?ne?ficie d’une couverture de sa responsabilite? conforme?ment a? ce que pre?voit la loi relative aux droits des volontaires. S’il s’agit d’un allocataire, cette activite? ne doit pas porter atteinte a? ses droits sociaux.
Lorsque, dans l’exe?cution de ses ta?ches, il supporte certains frais mineurs tout au long de l’anne?e, tels que les frais de de?placement, de te?le?phone, d’affranchissement, etc., le re?sident actif dans la coproprie?te? doit pouvoir recourir au re?gime d’indemnisation inscrit dans la loi sur les volontaires. Le remboursement de ces frais par l’association des coproprie?taires peut e?tre forfaitaire ou base? sur les frais re?els, conforme?ment a? l’article 10 de la loi du 3 juillet 2005 relative aux droits des volontaires. La proposition de loi que nous de?posons n’impose pas aux associations de coproprie?taires l ’obligation d’avoir un re?sident volontaire qui joue le ro?le de per- sonne de contact au sein de l’immeuble. Il s’agit simplement d’une possibilite? qui, d’apre?s nous, facilite la vie des habitants.
Siegfried BRACKE (N-VA) Zuhal DEMIR (N-VA) Veerle WOUTERS (N-VA)

PROPOSITION DE LOI
Article 1er
La pre?sente loi re?gle une matie?re vise?e a? l’article 78 de la Constitution.
Art. 2
L’article 3, 2°, de la loi du 3 juillet 2005 relative aux droits des volontaires est comple?te? par ce qui suit:
“, y compris l’habitant d’un immeuble a? appartements qui ge?re le quotidien de cet immeuble pour l’association des coproprie?taires”.
23 juin 2011