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Publié le lundi 19 novembre 2012
Résumé

Proposition de loi visant à déterminer les prestations minimales des syndics de copropriété pour la gestion d'un immeuble (Déposée par Mme Fabienne Winckel) En Belgique, près de deux mille syndics de copropriété gèrent près d'un million de logements. À cet égard, la loi du 2 juin 2010 favorise la transparence de la gestion de ces syndics en leur imposant la tenue d'un plan comptable minimum normalisé (PCMN) pour les copropriétés de plus de vingt lots.

Proposition de loi visant à déterminer les prestations minimales des syndics de copropriété pour la gestion d'un immeuble

(Déposée par Mme Fabienne Winckel)

En Belgique, près de deux mille syndics de copropriété gèrent près d'un million de logements. À cet égard, la loi du 2 juin 2010 favorise la transparence de la gestion de ces syndics en leur imposant la tenue d'un plan comptable minimum normalisé (PCMN) pour les copropriétés de plus de vingt lots.

Toutefois, ces dernières années, plusieurs scandales liés à la mauvaise gestion financière de certains syndics de copropriété ont éclaté. En outre, de nombreuses dérives ont été constatées en ce qui concerne des actes facturés « hors forfait de gestion courante ». Et de manière générale, il apparaît que les honoraires des syndics sont fréquemment à l'origine de conflits entre les propriétaires et les syndics.

Dans ce contexte, le gouvernement a pris conscience de l'impossibilité pour ce secteur de s'autoréguler. Il a décidé d'adopter un avant-projet organisant la profession d'agent immobilier pour promouvoir une pratique saine de l'activité d'agent immobilier. Néanmoins, ce dernier ne règle pas les relations tarifaires entre l'agent immobilier agissant en tant que syndic et les membres de la copropriété dont il assure la gestion.

Aujourd'hui, de nombreuses prestations font l'objet d'une facturation abusive dès lors qu'elles ne sont pas mentionnées spécifiquement dans le contrat qui lie le syndic aux copropriétaires.

Dans la pratique, on constate également que les syndics définissent différemment ce qu'il faut entendre par « prestation de base ». Il est dès lors fort difficile pour une association de copropriétaires de comparer les tarifs proposés entre différents syndics dans la mesure où les prestations fournies ne sont pas identiques.

Lors d'une demande d'explications nº 5-1879 (Sénat, Annales nº 5-133 COM du 13 mars 2012, p. 9), le ministre en charge de la protection des consommateurs a précisé ce que comprenait les prestations inclues ou non dans le forfait annuel payé par les copropriétaires.

Selon le ministre, « les règles générales du droit civil sont claires: le prix est un élément essentiel du contrat et doit figurer dans celui-ci. Dès lors que les obligations du syndic sont définies de manière détaillée dans l'article 577-8 du Code civil et à défaut de clause contraire dans le contrat qui lie le syndic à la copropriété, il paraît raisonnable de considérer que le prix fixé dans le contrat doit être interprété comme couvrant l'ensemble des prestations liées à ces obligations ».

Pour l'auteure, la précision apportée par le ministre est importante. Cependant, elle souhaite que les honoraires des syndics, qui sont souvent à l'origine de conflits, soient encadrés à travers une meilleure définition des prestations minimales des syndics de copropriété pour la gestion d'un immeuble.

Cette proposition entend s'inspirer de ce qui existe en France.

Le droit français prévoit que quarante-quatre prestations doivent figurer impérativement dans les contrats au titre de la gestion courante. Un texte normatif y fixe les prestations relevant de la gestion courante. Ainsi, en France, les associations de copropriétaires qui le souhaitent peuvent facilement comparer les tarifs proposés par différents syndics.

En ce sens, l'auteure de la présente proposition de loi prévoit d'établir une liste de prestations minimales des syndics de copropriété pour la gestion d'un immeuble, inclues dans le forfait annuel payé par les copropriétaires. Ces prestations sont au nombre de soixante-sept.

Quant aux prestations qui ne figurent pas dans cette liste, elles ne devraient pouvoir être facturées à titre supplémentaire par le syndic que si elles figurent explicitement en tant que telles dans le contrat de celui-ci. Ceci ne vaut pas pour les travaux à réaliser et les prestations liées à ceux-ci (étude d'architecte, expertise par géomètre, etc.) qui ne peuvent pas être établis à la conclusion du contrat.

Fabienne WINCKEL.
PROPOSITION DE LOI

Article 1er

La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.

Art. 2

Les prestations minimales des syndics de copropriété pour la gestion d'un immeuble sont définies par les paragraphes suivants.

§ 1er. En ce qui concerne l'assemblée générale annuelle:

a) l'élaboration et l'envoi des convocations, des documents à joindre aux convocations et aux projets de résolutions;

b) les réunions du conseil de copropriété précédant l'assemblée générale- objet de la réunion;

c) l'établissement de l'ordre du jour;

d) la présence du syndic ou de son représentant (il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluses dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus);

e) la mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives;

f) la tenue de l'assemblée générale;

g) l'établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs;

h) la tenue des registres des procès-verbaux;

i) les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux;

j) la rédaction sur place du procès-verbal des décisions de l'assemblée et le faire signer en fin d'assemblée générale;

k) la rédaction ultérieure du compte-rendu des délibérations, reprenant le procès-verbal des décisions avec copie envoyée aux copropriétaires dans un délai d'un mois.

§ 2. En ce qui concerne le Conseil de copropriété:

a) l'envoi des convocations pour au moins cinq réunions du Conseil de copropriété;

b) la participation à au moins cinq réunions du Conseil de copropriété;

c) la rédaction d'un procès-verbal pour chaque réunion du Conseil de copropriété.

§ 3. En ce qui concerne la comptabilité générale de la copropriété:

a) la présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur;

b) l'établissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires;

c) l'établissement du budget prévisionnel en collaboration avec le conseil de copropriété;

d) l'établissement et la mise à jour de la liste des copropriétaires;

e) l'établissement des appels de fonds et des décomptes complets conformément aux décisions de l'assemblée générale;

f) la surveillance du paiement des charges, l'envoi des rappels, le calcul les intérêts et indemnités de retard et l'application des clauses pénales éventuelles décidées par l'assemblée générale;

g) la réponse aux demandes d'explication des copropriétaires sur les comptes et la mise à disposition des documents y relatifs;

h) la mise à disposition du commissaire aux comptes et de tous les copropriétaires des factures et tous autres documents;

i) la tenue des comptes des copropriétaires;

j) l'appel des provisions sur budget prévisionnel;

k) l'imputation des consommations individuelles d'eau ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic;

l) le compte fournisseurs;

m) la vérification et paiement des factures;

n) la remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat;

o) la conservation de la comptabilité des onze dernières années et de tous les documents propres à l'administration de l'immeuble (archives).

§ 4. En ce qui concerne l'administration et la gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété:

a) La détention et la conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble, notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de répartition des charges, l'état de division, les procès-verbaux des assemblées générales, les contrats de travail des préposés du syndic, les contrats d'assurance de l'immeuble et documents nécessaires pour leur mise en œuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans;

b) la réponse aux appels téléphoniques, aux courriels ainsi qu'aux textos des membres du Conseil de copropriété;

c) la réception du courrier relatif aux parties communes provenant soit de copropriétaires, soit de tiers, et son traitement;

d) la transmission des archives au syndic successeur;

e) l'élaboration et la transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur;

f) la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic;

g) le recueil des avis écrits du conseil de copropriété lorsque sa consultation est obligatoire;

h) L'entretien et la maintenance;

i) la participation à cinq visites de la copropriété dans les conditions définies au contrat;

j) la préparation des dossiers litigieux à soumettre à l'avocat et le suivi des dossiers;

k) la négociation, la passation, le suivi des marchés des prestataires et gestion du contrat à l'échéance dans le cadre du budget prévisionnel;

l) la gestion de tous les diagnostics et dossiers obligatoires;

m) la gestion des travaux d'entretien et de maintenance;

n) la déclaration des sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes;

o) le règlement des indemnités aux bénéficiaires.

§ 5. En ce qui concerne les mutations éventuelles du droit de propriété:

a) l'établissement du montant du fonds de roulement et du fonds de réserve;

b) le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

c) la constitution d'un dossier reprenant les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

d) la remise d'une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.

§ 6. En ce qui concerne les assurances:

a) la souscription au nom de l'association des copropriétaires des police conformes aux statuts et la soumission à l'assemblée de modifications éventuelles;

b) la conservation d'une copie des polices d'assurances;

c) la transmission d'une copie des polices à chaque propriétaire qui en fait la demande;

d) l'envoi des déclarations de sinistre à la compagnie d'assurances ou au courtier tant pour les sinistres concernant les parties communes que pour ceux concernant les parties privatives;

e) l'adoption de mesures urgentes et nécessaires pour les cas des dégâts aux parties communes;

f) l'instruction du sinistre en demandant des devis, en commandant des travaux et en veillant à percevoir les indemnités pour mettre fin à la cause du sinistre et pour limiter l'étendue du dommage.

§ 7. En ce qui concerne la surveillance et les travaux:

a) la visite des parties communes afin d'examiner les travaux à commander et vérifier si l'entretien des parties communes s'effectue normalement;

b) le contrôle des dépenses du concierge;

c) la commande des fournitures nécessaires telles que le mazout, les produits d'épuration, etc., la signature des contrats y relatifs si nécessaire et le signalement des ristournes obtenues;

d) la commande des travaux aux corps de métier agréés ou aux personnes au service de la copropriété conformément aux décisions de l'assemblée générale et l'ordre de paiement après vérification de leur bonne et entière exécution et après réception de la facture;

e) la négociation, l'étude et la signature des contrats d'entretien tels que: chaufferie, ascenseur, adoucisseur, etc.

§ 8. En ce qui concerne la gestion du personnel:

a) la recherche et l'entretien préalable, les coûts de publication des annonces n'étant pas compris;

b) l'établissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants;

c) le paiement du salaire et de toute indemnité, prime, etc., due au salarié;

d) la tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie;

e) les déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux;

f) les attestations et déclarations obligatoires;

g) la gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité;

h) la gestion de la formation du personnel du syndic.

Art. 3

Les prestations minimales des syndics de copropriété pour la gestion d'un immeuble, telles que détaillées à l'article 2, sont inclues de plein droit dans le contrat écrit signé entre le syndic et l'association des copropriétaires prévu à l'article 577-8, § 1er, alinéa 2, du Code civil et dans le forfait annuel des syndics de copropriété transmis aux copropriétaires.

Art. 4

Les prestations qui ne figurent pas dans la liste visée à l'article 2 ne peuvent être facturées à titre supplémentaire par le syndic que si elles ont été précisées dans le contrat que celui-ci a conclu avec les propriétaires.

Art. 5

Toute clause contractuelle prévoyant des honoraires ou des indemnités supplémentaires forfaitaires ou sous forme de pourcentage pour des travaux à réaliser ou des prestations liées à ces derniers est nulle.

Art. 6

À l'article 577-8, § 1er du Code civil, l'alinéa 2 est complété par la phrase suivante:

« Ce contrat écrit inclut de plein droit toutes les prestations minimales des syndics de copropriété pour la gestion d'un immeuble telles que détaillées dans la loi du ... »

20 juillet 2012.