image
Imprimé Aujourd'hui à 15:18
content-picture
Publié le lundi 09 janvier 2012
Résumé

La brique ne flambera pas en 2012. La hausse attendue des taux d'intérêt devrait stabiliser les prix au niveau de l'inflation tout en pénalisant l'activité. Si les acheteurs resteront à l'affût d'une opportunité, les vendeurs feraient bien d'attendre des jours meilleurs.  

La brique ne flambera pas en 2012. La hausse attendue des taux d'intérêt devrait stabiliser les prix au niveau de l'inflation tout en pénalisant l'activité. Si les acheteurs resteront à l'affût d'une opportunité, les vendeurs feraient bien d'attendre des jours meilleurs.

 

Prudence, prudence, prudence… Prophétiser l’évolution de l’immobilier en 2012 relève de l’exercice périlleux: tout dépendra de l’évolution de la conjoncture économique. Va-t-on oui ou non vers une récession? De plus en plus de voix l’affirment. Frank Maet (Dexia) en fait partie: "Si ce pronostic se vérifie, cela pourrait nous valoir deux ou trois trimestres de croissance négative. Dans un tel contexte, le chômage ne peut qu'augmenter et la consommation des ménages stagner."

Un sombre tableau économique qui n’affecte cependant pas encore trop le marché immobilier. Pas encore… car les taux actuels sont toujours très bas. La majorité de nos experts restent d’ailleurs persuadés qu’il est encore temps d’acheter de l’immobilier, du moins si une opportunité se présente. 5 facteurs déterminants en 2012.

 

1. Des taux en hausse

 

Les taux d’intérêt actuels n’ont a priori pas de raison valable de barboter encore au plancher durant de longs mois. Tout le monde s’accorde à les voir remonter. Reste à savoir quand? Le deuxième semestre 2012 revient souvent dans les pronostics. Mais la remontée pourrait être plus rapide, surtout pour les emprunts à taux variable. C’est ce que l’on peut déduire des propos que tenait récemment Michel Vermaerke, adminis-trateur-délégué de Febelfin, à Mon Argent, en annonçant la hausse du coût du crédit, au vu des marges insuffisantes des banques.

D’où cette nouvelle interrogation: si elle a lieu, la hausse sera-t-elle brutale? Une remontée des taux pénalise en effet inévitablement le "pouvoir d’emprunt" des acheteurs. Philippe Janssens (Stadim) rappelle ainsi "qu’une hausse de 1% du taux du crédit hypothécaire représente environ 7,5% de capital en moins à investir dans un achat. 1% d’intérêt en plus augmente la charge de l’emprunt d’environ 10%. Comme le Belge n’emprunte en moyenne que 80% du montant, cela réduit son pouvoir d’emprunt de 8%, dont il faut encore soustraire 0,5% pour les droits d’enregistrement…".

 

2. Une activité au ralenti

 

La hausse du coût de la vie permet en principe d’atténuer légèrement l’impact d’un relèvement des taux. Une perte de "pouvoir d’emprunt" estimée à 7,5% sera ainsi absorbée en deux ans si l’inflation annuelle avoisine les 3,5%, ce qui est l’hypothèse retenue actuellement.

Cette explication théorique ne tient évidemment pas compte de l’inertie du marché, qui s’adapte à son rythme… Dans un premier temps, une hausse des taux d’intérêt se double effective d’une stagnation du marché: les prix deviennent trop élevés pour les acheteurs, alors que les vendeurs ne sont pas (encore) prêts à baisser leurs prix…

L’activité immobilière risque donc de tourner à bas régime en 2012, prédisent nos experts. "Au premier semestre car l’impact de la crise économique sur les ménages sera réel. Et au second semestre parce que les taux auront commencé à remonter…", résume Frank Maet.

 

3. Des prix plutôt sages

 

Ce qui fait dire à Luc Machon (IPI) que "les prix immobiliers devraient très probablement évoluer au même rythme que l’inflation en termes nominaux en 2012. En termes réels, cela se traduira donc surtout par une stabilisation, même si certaines régions ou localités s’écarteront comme toujours de la tendance générale." Aucun analyste ne s’attend en tout cas, loin s’en faut, à revivre le "krach" des années 1979-1983, lorsque la hausse des taux avait fait chuter les prix du marché d’une dizaine de pour cent.

L’année qui vient devrait donc ressembler à celle qui s’achève. En 2011, la croissance des prix immobiliers aura été quasiment nulle en termes réels (compte tenu de l’inflation). Elle suivra la même tendance en 2012, confirme Julien Manceaux, économiste ING. Qui, au-delà de la conjoncture et des taux, relève d’autres facteurs ne plaidant guère en faveur d’un regain des prix immobiliers ces deux ou trois prochaines années.

 

4. Des revenus en baisse

 

Alors qu’entre 2000 et 2008, l’achat immobilier a été de moins en moins financé par le crédit hypothécaire et de plus en plus par l’apport personnel, ce transfert du patrimoine financier vers le patrimoine immobilier, lié en partie aux DLU, est désormais en train de s’assécher. "A l’heure actuelle, plus de la moitié des emprunteurs n’apportent plus le moindre euro personnel", constate Julien Manceaux. Et le coup de pouce parental vacille quelque peu pour des raisons démographiques: "Les plus de 65 ans vivent plus longtemps, consomment donc leur capital plus longtemps, mais dépensent davantage également, comme le montrent nos études." Cela va évidemment peser sur le revenu des emprunteurs, déjà fragilisé par la croissance annoncée en berne.

 

5. L’incertitude fiscale

 

En partie épargnée par le gouvernement Di Rupo, la fiscalité immobilière n’est cependant pas à l’abri de nouvelles mesures. "C’est un danger qu’il ne faut pas sous-estimer, selon l’économiste d’ING. La fiscalité immobilière a été plutôt favorable entre 2000 et 2008. Et il pourrait être tentant, dans le contexte budgétaire, de la revoir. On a évoqué la possibilité non retenue - de supprimer la déductibilité fiscale des emprunts hypothécaires pour les nouveaux emprunteurs. Si cet avantage fiscal représente par exemple 30.000 euros sur 20 ans, voilà 30.000 euros que l’acheteur ne pourra plus injecter dans son achat… Dans le budget actuel, l’avantage fiscal est déjà raboté pour les revenus supérieurs à 38.000 euros par an." L’inquiétude fiscale reste d’ailleurs bien ancrée chez le Belge: une enquête menée par ING auprès de 5.600 personnes montre que 3 sondés sur 4 s’attendent inévitablement à des mesures fiscales défavorables aux propriétaires…