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Publié le mercredi 08 février 2012
Résumé

Avec la crise, un nombre croissant de locataires éprouvent des difficultés à payer leurs loyers mensuels. Si l’arriéré prend des proportions inquiétantes, quels sont les recours possibles?  

Avec la crise, un nombre croissant de locataires éprouvent des difficultés à payer leurs loyers mensuels. Si l’arriéré prend des proportions inquiétantes, quels sont les recours possibles?

 

Un locataire qui ne paie pas son loyer pendant plusieurs mois: c’est un problème de plus en plus fréquent. Mais cela ne peut justifier la résiliation unilatérale du contrat de location ou l’exclusion du locataire. Avant d’en arriver là, le bailleur devra suivre toute une procédure. Quelles mesures pouvez-vous prendre pour récupérer votre argent?

 

Sommation

 

Vous devez commencer par sommer le locataire de payer son loyer. "Par mesure de précaution, il est préférable d’envoyer cette sommation par courrier recommandé. Vous aurez ainsi une preuve que vous avez demandé au locataire de régler son arriéré", explique Maître Dominique Matthys, bâtonnier de l’Ordre des avocats des Barreaux néerlandophones.

 

Si cette sommation ne suscite aucune réaction et si l’arriéré reste impayé, vous pouvez vous tourner vers le tribunal. C’est le juge de paix du canton dont ressort la maison louée qui est compétent pour tous les litiges relatifs aux loyers. "N’attendez pas trop longtemps avant de vous adresser au juge de paix. Vous éviterez ainsi que les arriérés prennent des proportions trop importantes", recommande Matthys.

 

Vous pouvez vous adresser au juge de paix de deux manières différentes.

 

1. Faire convoquer le locataire pour un règlement à l’amiable. Une tentative de règlement de ce type a longtemps été obligatoire, mais ce n’est plus le cas. "L’issue d’un tel règlement à l’amiable diffère selon la région et le juge de paix", explique Dominique Matthys. Pour un règlement à l’amiable, il suffit d’envoyer un courrier au greffe exposant l’affaire. La procédure est gratuite. Le locataire est alors convoqué au cabinet du juge de paix, mais il n’est pas obligé de se présenter.

 

"Le juge de paix va étudier s’il est possible d’arriver à un accord. Il joue ici un rôle passif et ne peut prononcer de jugement", note Matthys.

 

Si les parties trouvent un accord, le juge en prendra acte. Le règlement à l’amiable a la force d’un jugement, ce qui oblige le locataire et le bailleur à respecter les dispositions prises. Si le locataire ne se présente pas ou si un règlement à l’amiable s’avère impossible, le juge de paix établira un procès-verbal de non-conciliation.

 

2. Faire convoquer le locataire pour une procédure publique contradictoire devant la justice de paix.?Cette convocation peut prendre la forme d’un exploit d’huissier (assignation) ou d'une requête en louage de choses, un acte introductif plus simple qui vous permet d’éviter les coûts liés à un huissier.?Seul un droit de mise au rôle de 35 euros vous sera demandé. Vous devrez également y joindre un certificat de domicile du locataire de moins de 15 jours. Ce document, à retirer auprès de l’administration communale, permet de contrôler le domicile du locataire. Les deux documents sont à déposer au greffe du juge de paix, qui va à son tour envoyer un pli judiciaire au locataire.

 

"Il est important de bien réfléchir à la formulation de la demande", conseille Dominique Matthys. Le fait que le locataire occupe ou non l’habitation fait une grande différence. Si le locataire occupe toujours l’habitation, l’arriéré peut s’accroître de mois en mois. Si le locataire est déjà parti, la situation peut être différente.

 

La demande devant le tribunal peut porter sur:

 

- le recouvrement des loyers

- la dissolution du contrat de location

- une expulsion forcée

- la désignation d’un expert chargé d’évaluer les dommages

- la restitution de la garantie locative, intégralement ou à concurrence des dommages et de l’arriéré de loyers.

 

En fonction de la gravité ou du contenu de l’affaire, le juge de paix s’exprimera lors de la première séance ou surseoira l’affaire et établira un agenda. "En moyenne, la procédure ne devrait pas durer plus d'un an", assure Dominique Matthys, "mais des exceptions ne sont pas exclues."

 

Quand peut-on expulser un locataire?

L’expulsion d’un locataire n’est pas chose aisée. Le droit à un logement décent est inscrit dans la Constitution belge.

 "Lorsque l’arriéré de loyer n’est pas trop important, le juge de paix ne va presque jamais refuser un plan d’apurement pour l’arriéré et le loyer en cours", affirme Dominique Matthys, bâtonnier à l’Ordre des avocats des Barreaux néerlandophones. La loi prévoit en outre des règles claires pour la demande d’expulsion. Il doit notamment figurer dans la requête ou l’assignation que son contenu a été transmis au CPAS. Ce dernier doit en principe prendre contact avec le greffe du tribunal pour prévoir un logement. Si le juge de paix accepte l’expulsion, le locataire peut encore occuper l’habitation pendant un mois à compter de la signification du jugement.